بازار مسکن در نیمه اول سال ۱۴۰۱ علیرغم انتظارها و با وجود رکود، همچنان تورم جدی را احساس کرد؛ اما در میانه تابستان ناگهان این تورم آرام شد. تورمی که در بخش اجاره، نفس مستاجران را گرفت و آنها را بیش از پیش به حاشیه فرستاد و در بخش خرید با ناتوانی متقاضیان واقعی مسکن همراه بود.
[box type=”tip”]اختصاصی ملک رادار؛[/box]
کارشناسان بازار ملکی اکنون دو دوسته شدهاند. برخی از آنها میگویند با توجه به وضعیت بازار در شهریور ماه، ۶ ماه دوم آرامی خواهیم داشت و برخی دیگر با نگاهی به افزایش نقدینگی و بینتیجه ماندن برجام، انتظار اوجگیری دوباره دارند.
تورم آرام
تابستان امسال مانند سال گذشته با رکودی ملایم در معاملات همراه بود. نگاهی به معاملات انجام شده در تابستان نشان میدهد پس از یک دوره رشد تا خرداد ماه، ناگهان در تیر و مرداد با کاهش تعداد معاملات روبرو بودیم. گرچه هنوز آمارهای بانک مرکزی از وضعیت معاملات املاک در شهریور ماه منتشر نشده است؛ اما ظاهرا تورم ماهیانه بازار مسکن شهر تهران از ۲.۵ به ۱.۸ درصد رسیده که کمترین میزان از فروردین ماه سال جاری تاکنون محسوب میشود؛ این آمار که از دادههای غیررسمی به دست آمده ورود آرام بازار به نیمه دوم سال را نشان میدهد.
در ماههای اولیه سال متاثر از افزایش شدید تورم عمومی، قیمت مسکن با رشد قابل توجهی همراه بود؛ اما در ماههای بعد و زمانی که روند رشد تورم اندکی کندتر شد، باز مسکن نیز روزهای آرامتری را دنبال کرد. در همین دوره با کاهش تعداد معاملات مواجه بودیم؛ اما آمارها نشان میدهد روند گرایش به سمت خانههای با سال ساخت بیشتر از ۵ سال که از سال ۹۵ آغاز شده همچنان ادامه دارد.
از سوی دیگر با پایان سال اول دولت سیزدهم و بینتیجه ماندن وعده ساخت سالانه یک میلیون مسکن، همچنان روند ساخت مسکن با افت مواجه است که این موضوع میتواند انتظارات تورمی را در آینده ایجاد کند. به طور معمول هر زمان روند افزایش قیمت در بازار ایجاد میشد، گرایش به ساخت مسکن جدید نیز بیشتر میشد؛ اما در دورههای اخیر و به خصوص از سال ۹۷ به این سو، همزمان با افزایش قیمت ملک و زمین، هزینههای ساخت مسکن نیز افزایش یافت و بدین ترتیب سازندگان تمایل کمتری برای ورود به این بازار پیدا کردند. این روند همچنان ادامه دارد.
مولفه دیگری که در آرامش میانه تابستان مسکن موثر بود، انتظار برای کاهش قیمتها در ماههای بعدی بود که با خبرهای برجامی ارتباط داشت. این موضوع خود را در بازار اجاره به خوبی نشان داد.
دردسر اجاره
جدیدترین آمارهای منتشر شده نشان میدهند در سال گذشته تورم بازار اجارهبها به رقم باورنکردنی ۶۰ درصد رسید. روند افزایش اجارهبها در ۴ ماه ابتدایی امسال نیز ادامه یافت و بسیاری از مستاجران را به محلههای ارزانتر، خانههای کوچکتر و حاشیه شهرهای بزرگ فرستاد. ادامه برنامههای دولت در زمینه محدودیت افزایش اجاره و پرداخت وام به مستاجران نیز تاثر عمدهای بر این بازار نگذاشت؛ اما از میانه تابستان بازار اجاره به شکل محسوسی دچار رکود شد و آمارها از کاهش حدود ۸ درصدی نرخهای پیشنهادی رهن و اجاره مسکن در شهر تهران نسبت به ماه گذشته حکایت داشت.
مشتریان اجاره آپارتمان در انتظار شرایط آینده بودند و بدین ترتیب در مهمترین ماه جابهجایی مستاجران، معاملات نسبت به تیرماه تقریبا نصف شد.
اما برآورده نشدن انتظارات باعث شد در شهریور ماه باز هم شاهید افزایش قیمتها در این بخش باشیم به گونهای که قیمت رهن هر متر مربع آگهیهای شهر تهران در ۲۳ روز ابتدای شهریورماه نسبت به سه هفته پایانی مردادماه با رشد ۷.۶ درصد همراه شد و تعداد آگهیهای رهن و اجاره نیز در همین مقطع زمانی ۳۱ درصد افزایش داشت.
مجموع این عوامل باعث شد ناظران بازار مسکن برای نیمه دوم امسال، پیشبینیهای متفاوتی داشته باشند.
بیم و امید
مهدی روانشادنیا، کارشناس بازار مسکن در گفتوگو با ایسنا ابراز امیدواری کرد در نیمه دوم سال ۱۴۰۱ نرخ رشد قیمت مسکن پایینتر از تورم عمومی باشد. او معتقد است در حال حاضر بازار مسکن در یک نوع ابهام و انتظار است. در نتیجه در این شرایط قاعدتا ریزنوساناتی را شاهد هستیم. هرچند او نیز به کاهش ساخت و سازها اشاره کرده و این موضوع را منجر به افزایش قیمتها دانسته است.
اما در مقابل، حسن محتشم، کارشناس مسکن معتقد است تجربه چهار سال گذشته بازار مسکن نشان داده ثباتی که در مقاطعی ایجاد میشود موقت است؛ مگر اینکه رشد نقدینگی متوقف شود و ساخت و ساز افزایش پیدا کند. براساس نظر او، بازار مسکن به خاطر تاثیرپذیری از عوامل غیراقتصادی در یک ماه اخیر به ثبات رسیده اما این ثبات موقت خواهد بود. چرا که عامل اصلی تورم در تمامی بازارها از جمله مسکن، رشد نقدینگی است.
بدین ترتیب در حالی که بازار مسکن با شیبی آرام وارد نیمه دوم سال میشود، کارشناسان و فعالان این بازار با بیم و امید به آینده آن مینگرند و هر لحظه انتظار تغییر شرایط را دارند.