راهنمای املاک منطقه ۲۲ تهران

منطقه ۲۲ تهران، جوان‌ترین منطقه پایتخت به شمار می‌رود که در سال‌های اخیر رشد چشمگیری داشته و ساخت‌وسازها فراوانی در آن انجام شده است. منطقه ۲۲، غربی‌ترین منطقه شهری تهران است که از شمال به ارتفاعات البرز، از شرق به منطقه ۵ شهرداری تهران، از غرب به محدوده وردآورد شمالی و از جنوب به تهرانسر و آزادراه تهران-کرج محدود می‌شود.

مساحت این منطقه حدود ۶۲۰۰ هکتار است که حدود ۱۳۰۰ هکتار آن به فضای سبز اختصاص یافته و این موضوع نشان می‌دهد بزرگترین قطعه پایتخت، فضای تفریحی مناسبی دارد.

شهرداری منطقه ۲۲ در سال ۷۹ کار خود را آغاز کرد؛ اما پیش از آن هم برخی از شهرک‌های شناخته شده مانند المپیک، چشمه و… در این منطقه وجود داشت؛ اما به صورت کلی می‌توان گفت منطقه ۲۲ از نظر املاک، جوان است.

منطقه۲۲ قابلیت دسترسی مطلوبی دارد. بزرگراه‌های حکیم، همت، آزادگان، تهران-کرج و آزادراه تهران-شمال در اطراف این منطقه و ایستگاه‌های متروی ورزشگاه آزادی، ایران خودرو، چیتگر و وردآورد نیز در این منطقه هستند.

در طرح تفصیلی تهران، منطقه ۲۲ به عنوان قطب گردشگری پایتخت مطرح شده و به همین دلیل پروژهایی مانند آبشار تهران، دریاچه مصنوعی چیتگر، محور چهارباغ، بوستان جوانمردان ایران، شهربازی هزارویک شهر(تهران لند)، تهران مال، پارک آبی چیتگر، ایران مال، مجتمع تجاری اداری آرتمیس، پردیس سوارکاری، تله‌کابین و مونوریل چیتگر در این منطقه در حال ساخت و تکمیل هستند. همچنین پارک‌های جنگلی چیتگر، وردآورد، دوشان دره، لتمال کن باعث شده‌اند منطقه ۲۲ هوای بهتری نسبت به مناطق دیگر تهران داشته باشد.

منطقه ۲۲ با بالاترین میزان برج‌سازی و ارتفاع برج‌ها از ۱۰ تا ۴۲ طبقه، منطقه پیش‌گام تهران است. گفته می‌شود حدود ۹۰ درصد برج‌های این منطقه توسط تعاونی مسکن‌های بخش خصوصی و سازمان‌های مختلف از دانشگاه تهران، ارگان‌های نظامی و انتظامی گرفته، تا سازمان برنامه و بودجه، سازمان آتش‌نشانی، کارکنان بهشت‌زهرا، کارکنان شهرداری منطقه ۲۲، خانه سینما، خادمین شهرداری و همراه‌اول و کارکنان مجلس ساخته شده‌اند. بدین ترتیب می‌توان گفت بافت جمعیتی این منطقه را عموما کارمندان طبقه متوسط تشکیل داده‌اند.

از جمله محله‌های این منطقه می‌توان به پیکان‌شهر، دهکده المپیک، شهرک راه‌آهن، شهرک چشمه، شهرک صدرا (جهادگران)، شهرک لاله، زیبادشت بالا و پایین، شهرک امید، شهرک شهاب، شهرک شهید باقری، شهرک کوهستان، شهرک شهید خرازی و… اشاره کرد.

نکات کلی

گفتیم که منطقه ۲۲، جوان و بزرگ است. به همین دلیل، قیمت‌گذاری املاک آن با دیگر مناطق اندکی تفاوت دارد. همچنین وجود دریاچه مصنوعی خلیج فارس تاثیر زیادی بر نوسان قیمتی این منطقه گذاشته است. به طوری که نزدیکی آپارتمان‌ها به دریاچه، باعث افزایش قیمت آنها می‌شود. همچنین اگر واحدی چشم‌انداز دریاچه داشته باشد، قیمت آن نسبت به واحد مشابه بدون چشم‌انداز، بیشتر است.

این منطقه مملو از برج است و در برج‌ها نیز هرچه بالاتر برویم، قیمت بیشتر می‌شود. در همین حال سازنده برج هم مهم است. اگر برجی شخصی‌ساز باشد، گران‌تر از برجی‌های سازمانی است. در میان برج‌های تعاونی‌ساز هم سازنده برج (مثلا ارتش، سپاه، شهرداری و…) بر قیمت‌ها تاثیر دارد.

منطقه ۲۲ شهرک‌های متعددی دارد که در یک نگاه کلی می‌توان گفت شهرک‌هایی که در بالای اتوبان همت و نزدیک کوه قرار دارند و قدیمی‌تر هستند، و ارزان‌تر از شهرک‌های پایین اتوبان همت و نزدیک دریاچه هستند. همچنین هرچه از دریاچه به سمت‌های شرق و غرب منطقه می‌رویم، قیمت‌ها کمتر می‌شود.

به علت ساخت‌وساز بالا در این منطقه، در برخی از شهرک‌ها اگر آپارتمانی حتی یک سال از ساختش گذشته باشد و در این مدت ساکنی نداشته باشد هم به آن نوساز نمی‌گویند و از اصطلاح کلیدنخورده استفاده می‌شود. جوان بودن منطقه به گونه‌ای است که آپارتمان ۱۲ سال ساخت، قدیمی گفته می‌شود و به ازای هر سال، ۲ تا ۳ درصد از قیمت کم می‌شود.

بررسی‌های ملک‌رادار نشان می‌دهد قیمت‌ها به صورت کلی در این منطقه از پاییز سال گذشته تا فروردین امسال، تغییر زیادی نداشته‌اند. همچنین با مراجعه به بخش دایرکتوری آگهی‌ها در سایت ملک‌رادار، متوجه می‌شویم بیشترین آگهی‌ّهای ملکی در منطقه ۲۲ مربوط به محله‌های چیتگر، دریاچه شهدای خلیج فارس، شهرک گلستان و دهکده المپیک است که در ادامه وضعیت قیمتی هر کدام از این مناطق را بررسی می‌کنیم.

گلستان و کوهک

پیدایش شهر راه آهن یا گلستان، به سال‌های۶۰–۱۳۵۹ و تشکیل تعاونی کارکنان شرکت راه آهن باز‌ می‌گردد؛ با فروش زمین‌های مسکونی به مردم عادی، ساخت‌وساز در این شهر رونق گرفت. شهرک راه آهن از شمال به بزرگراه همت غرب، از شرق به بزرگراه آزادگان شمال، از غرب به میدان ساحل و دریاچه چیتگر و از جنوب به پارک جنگلی چیتگر محدود می‌رسد.

در این شهرک، بسته به موقعیت واحد، قیمت‌ها از متری ۴۵ تا ۶۰ میلیون تومان متغیر است. اگر آپارتمان نوساز متری ۶۰ میلیون تومان باشد، واحد ۱۲ سال ساخت به متری ۴۵ میلیون تومان می‌رسد. در این محله‌ها یکی از عوامل تاثیرگذار بر قیمت، متراژ زمینی است که برای ساخت آپارتمان انتخاب شده؛ زیرا اگر زمینی حدود ۳۰۰ متر باشد، آپارتمان تک‌واحدی خواهد بود و متراژهای بالاتر، تعداد واحدها در هر طبقه، بیشتر می‌شود.

در این محدوده‌ها، رهن کامل نیز از متری ۲ میلیون تا ۴ میلیون تومان در نوسان است.

دریاچه و چیتگر

دریاچه چیتگر یا دریاچه شهدای خلیج فارس دریاچه‌ای مصنوعی است که در شمال غرب تهران و منطقه ۲۲ واقع شده است. ایجاد این دریاچه، وضعیت قیمت‌ها در منطقه ۲۲ را به صورت کلی متحول کرده و همان‌طور که قبلا هم گفته شد، برج‌هایی که نزدیک دریاچه باشند و واحدهایی که نمای دریاچه داشته باشند، قیمت بالاتری نسبت به برج‌ها و واحدهای دیگر دارند.

در برج‌های محدوده‌های نزدیک دریاچه و چیتگر غربی و شهرک ایرانیان (شهرک چیتگر)، قیمت‌ها از ۲۷ تا ۶۰ میلیون متغیر هستند که این موضوع به نوع برج و نزدیکی به دریاچه وابسته است. همچنین طبقات بالاتر در برج‌ها، گران‌تر هستند.

در نزدیکی دریاچه، واحدهای رو به دریاچه، گرانتر هستند. مثلا دو واحد یکسان در یک طبقه اگر رو به دریاچه باشد متری ۵۰ میلیون و رو به کوه، متری ۳۵ میلیون تومان است.

رهن کامل در محدوده از ۳ تا ۴ میلیون است. به صورت کلی قیمت رهن، یک‌چهارم قیمت ملک محاسبه می‌شود اما در شرایط فعلی، قیمت کمتر از یک چهارم هم محاسبه می‌شود و گاهی در برج‌های لوکس به یک دوازدهم نیز می‌رسد.

دهکده المپیک

دهکده المپیک در اواخر دهه ۴۰ برای اسکان ورزشکاران حاضر در المپیک آسیایی تهران (۱۳۵۳) ساخته شد و پس از برگزاری این مراسم، به مرور در اختیار عموم مردم قرار گرفت و این منطقه، گسترش یافت. دهکده المپیک از غرب به بزرگراه آزادگان از شمال به جاده آبشار، از شرق به محله اندیشه و از جنوب به بلوار علامه جعفری محدود می‌شود. بوستان جوانمردان در این محله قرار دارد. همچنین دانشگاه علامه طباطبایی از میانه دهه ۸۰ به این محله منتقل شد.

همان‌طور که گفته شد، قیمت‌ها در دهکده المپیک به نسبت اطراف دریاچه، کمتر است. با این حال قیمت‌ها بسته به نوع ساختمان و سال ساخت آن،‌ می‌تواند تفاوت زیادی داشته باشد. برای مثال فروردین امسال در دهکده المپیک یک آپارتمان ۳ طبقه ۱۰۴ متری ۹ سال ساخت، متری ۴۰ میلیون معامله شده است. اکنون نیز یک آپارتمان ۱۱۷ متری در برج آوا به قیمت متری ۳۶ میلیون، آگهی شده است. در همین حال یک واحد آپارتمان ۱۰۷ متری در همین محله به قیمت هر متر ۴۶ میلیون نیز آگهی شده و در مقابل همه این‌ها یک آپارتمان ۶۳ متری یک خوابه، متری ۲۵ میلیون تومان قیمت‌گذاری شده است.

آخرین معاملات

آمارهای ثبت شده در سامانه ثبت اسناد و املاک کشور از معاملات ماه‌های آخر سال ۹۹ و فروردین ۱۴۰۰ نشان می‌دهند. در شهرک راه آهن غربی، یک واحد آپارتمان ۳۰۰ متری و نوساز متری ۴۵ میلیون تومان معامله شده است. همچنین خانه‌ای ۱۶۵ متری و ۲ سال ساخت در این شهرک متری ۴۸ میلیون و ۳۷۹ هزار تومان و واحدی ۳۰۰ متری و ۲۴ سال ساخت در همین محله متری ۵۸ میلیون و ۳۳۳ هزار تومان معامله شده است.

در شهرک شهید باقری یک دستگاه آپارتمان ۷۸ متری و ۱۶ سال ساخت متری ۲۱ میلیون و ۴۵۵ هزار تومان فروخته شده و خانه‌ای ۷۵ متری و ۱۷ سال ساخت در شهرک مسکونی ناجا نیز با قیمت ۲۰ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان در هر متر مربع به فروش رسیده است.

قیمت مسکن برای معامله یک خانه ۶۷ متری و یک سال ساخت در آزادشهر متری ۲۶ میلیون تومان بوده و برای خرید یک واحد آپارتمان ۱۶۳ متری و ۳۹ سال ساخت در زیبادشت ۶۷ میلیون و ۲۷۸ هزار تومان در هر متر مربع پرداخت شده است.

برای اطلاع از جدیدترین آگهی‌های این منطقه و مناطق دیگر، می‌توانید در بات تلگرامی ملک‌رادار عضو شوید تا آگهی‌‌ها به صورت خودکار و رایگان برای شما ارسال شود.