[box type=”note”] وضعیت فعلی بازار سرمایه و رشد میزان فعالیت افراد در این بخش چه تاثیری بر آینده بازار مسکن و بازارهای مالی موازی خواهد گذاشت؟ در این نوشتار تلاش میکنیم تا به پاسخ این پرسش برسیم. [/box]
* دکتر احسان محمدیان نیک پی، تحلیلگر مالی اقتصادی مجموعه ملکرادار
طی ماههای اخیر تحت تاثیر عواملی چون محدودیت در بازارهای موازی، چشمانداز تورمی کشور و تمایل دولت به عدم ورود نقدینگی به سایر حوزهها، بازار سرمایه کشور میزبان بخش قابل توجهی از سرمایههای خرد و کلان مردم بوده است.
[box type=”tip”]اختصاصی ملک رادار؛[/box]
با تدوام ورود نقدینگی افراد حقیقی به بازار سرمایه، بارقههای بیم و امید ناشی از استمرار این وضعیت در بین کارشناسان روز به روز در حال شدت گرفتن میباشد.
بیم این امر عمدتا ناشی از رشد حبابی برخی از نمادهای بورسی و ترکیدن حباب ناشی از آن بوده است.
در نقطه مقابل امیدواری عمدتا ناشی از افزایش ضریب نفوذ بازار مالی در بین مردم و کسب سود در این بازار بوده است، هرچندکه بسترهای لازم در این بازار برای ورود حداکثری مردم همچنان مهیا نیست.
بروز دورههای رونق و رکود در بازارهای مالی و اقتصادی امری اجتناب ناپذیر است که در هر بازار با توجه به عوامل اثرگذار بر آن بازار رخ میدهد.
در بازار سرمایه کشور نیز با توجه به جنس صنایع حاضر در آن، تغییرات نرخ تورم و دلار از مهمترین پارامترهای تاثیرگذار در بروز سیکلهای بازار بوده است.
قاعدتا در این بازار نیز مانند سایر بازارهای مالی، به هر میزان که از سطح منطق مالی برای ارزشگذاری سهام فاصله بگیریم، برگشت روند در آن با شدت بیشتری همراه خواهد بود.
حال سوال اینجاست که در صورت خروج پول از بازار سرمایه کشور ناشی از قطع یا کند شدن این روند (روند ورود پول حقیقی به بازار سرمایه کشور)، میزبان بعدی آن کجاست؟
با توجه به تجربه حضور چندین ساله نگارنده در بازار سرمایه کشور، به نظر میرسد در انتهای روند شکل گرفته در این بازار با عنایت به رشد حداکثری حضور افراد با دانش مالی اندک که عمدتا در خرید سهم به پیروی از جریان ورودی پول در صنایع و سهام، سیگنالهای برخواسته از فضای مجازی و … اقدام میکنند تا رصد فاکتورهای بنیادی تاثیرگذار بر سهام، تعداد افراد متضرر بیش از تعداد افراد منتفع خواهند بود.
در این بین همیشه افرادی وجود خواهند داشت که از شرایط ایجاد شده، منتفع و بازار سرمایه منشا خلق ثروت برای آنها خواهد شد.
با توجه به چشمانداز تورمی کشور در سال جاری، به نظر میرسد که ورود به دوره رکود در بازار سرمایه علاوه بر سوزاندن بخشی از ثروت خلق شده توام با حرکت آن به سایر بازارهای موازی خواهد بود.
بازار مسکن نیز بصورت سنتی یکی از آنها خواهد بود. ورود نقدینگی به هر بازاری با توجه به تاثیرگذاری بر سمت تقاضای بازار، موجبات تحریک قیمت را فراهم خواهد ساخت.
در این بین توجه به تفاوت توانپذیری افراد و نقدشوندگی دارایی مورد اشاره امر مهمی در میزان تغییرات قیمتی میباشد.
نکته اینجاست که ایا علیرغم خارج شدن سرمایه از یک بازار مانند مسکن قیمت ان نیز کاهشدچشمگیری یافته است!؟یا حتی سایر بازار ها شاهد افت قابل توجه دران بوده ایم .بازار سرمایه نیز از ان مستثنی نبوده وحتی در دوران رکود شاهد افت قابل توجه نخواهیم بود .روند تزریق پول ورشد نقدینگی وافزایش پایه های پولی وسیاست های مالی وپولی دولت وسیاست های حمایتی به گونه ای است که حداقل تورم ۵۰درصدی طی سال جاری مبین عملکرد موفق دولت خواهد بود .مسکن نیز در این پروسه شاهد افزایش قیمت در حد تورم وحتی بیشتر خواهد بود .
بازار مسکن به دلیل سرمایه درآمد زایی که دارد ( گرفتن اجاره). بیشترین رشد را نسبت به بازارهای موازی داشته یعنی اگر رشد طلا ۵ برابر بوده، و متوسط قیمت مسکن ۵ برابر رشد داشته ولی مسکن ۱ برابر نیز ناشی از اجاره مستاجر سود داشته (۶ برابر ). به این خاطر هیچ گاه رشد مسکن برابر طلا نبوده که در این دوره شده. شاخص کل بورس از ۱۹۰ هزار واحد رشد داشته و ۵ برابری آن با طلا ۱ میلیون و برابری آن با مسکن ۱میلیون و دویست هزار واحد است که پس هنوز وسط راه خود است. کما اینکه عرضه اولیه شرکت ها نیز شاخص را افزایش میدهد و تورمی نیست. میانگین تعداد کد بورسی تقسیم بر سرمایه موجود حقیقی نشان میدهد متوسط پول مردم عادی در بورس ۶۰ میلیون تومان است که با آن نمیشود ماشین خرید چه برسد به خانه. سال ۹۲ الی ۹۶ پول های جامانده و خرد راهی بانک شدند و بقیه بازار ها رکود داشت. و سال ۹۸ الی ۱۴۰۲ رونق شدید بورس خواهد بود. همه آرزوی خانه دار شدن دارند ولی در حال حاضر رهن مسکن ۱/۸ قیمت مسکن است . پس بهترین چیز مستاجر بودن است. بزرگترین بازار حبابی مسکن است.