بررسی وضعیت بازار مسکن در اسفند ۹۶

افت هیجان خرید مسکن در اسفند به کاهش شتاب رشد قیمت آپارتمان در پایتخت منجر شد. آمارهای دفتر اقتصاد مسکن از کارنامه معاملات بازار مسکن در ۲۰ روز اول اسفند نشان می‌دهد شیب تغییرات ماهانه قیمت مسکن از ۵ درصد در بهمن به ۳ درصد در ماه پایانی سال کاهش یافت و سرعت رشد نقطه‌ای قیمت نیز کند شد.

به گزارش ملک رادار و به نقل از دنیای اقتصاد، اطلاعات تکمیلی از تحولات بازار مشخص می‌کند، این رخداد قیمتی ناشی از کاهش ۳۰ درصدی حجم معاملات خرید در اسفند نسبت به ماه قبل از آن بوده است که منشأ آن نیز به جذب تقاضای سرمایه‌ای توسط بانک‌ها -با انتشار اوراق گواهی سپرده با سود ۲۰ درصد- برمی‌گردد.

در هفته‌های ابتدایی و میانی زمستان، التهاب ارزی از یکسو و تورم انتظاری در جامعه از سوی دیگر باعث شد بازار ملک مقصد گروهی از سرمایه‌گذاران قرار بگیرد و در نتیجه، با ترکیب خریداران سرمایه‌ای و مصرفی، پرش قیمت مسکن رقم بخورد. در هفته‌های اخیر اما تحت‌تاثیر رفتار سنتی مخصوص پایان سال در بازار مسکن و جذاب شدن دوباره بازار رقیب، شیب رشد، کاهش پیدا کرد. وضعیت فعلی با توجه به رشد یک درصدی حجم خرید آپارتمان نسبت به مدت مشابه پارسال، قرار داشتن بازار در فاز رونق معاملاتی را نشان می‌دهد.

موج دو ماهه خرید مسکن در تهران، با یک تحول عمده در بازار رقیب معاملات ملک در اسفندماه فروکش کرد. گزارش‌ها از نبض معاملات مسکن در ۲۰ روز اول اسفند ماه که از آمارهای اولیه استخراج شده حاکی است، طی این مدت، حجم خرید آپارتمان در پایتخت، ۳۰ درصد نسبت به ۲۰ روز اول ماه قبل (بهمن) کاهش یافت. این میزان افت ماهانه در معاملات خرید مسکن، دست کم از ابتدای سال ۹۶ تاکنون بی‌سابقه بوده است. اطلاعات دفتر اقتصاد مسکن نشان می‌دهد: حجم معاملات ملک مسکونی در تهران که در دو دهه اول بهمن ماه امسال از مرز ۱۳ هزار واحد عبور کرده بود، در ۲۰ روز اول اسفندماه تک‌رقمی شد و به مرز ۹ هزار فقره نزول کرد. معاملات مسکن اواخر پاییز امسال با ثبت فروش بیش از ۱۵ هزار واحد در ماه، وارد فاز رونق شد طوری‌که طی دو ماه اول زمستان، حجم فروش ماهانه از ۱۷ هزار واحد مسکونی نیز عبور کرد.

اکنون بررسی‌ها درباره تغییر اوضاع بازار معاملات مسکن در اسفند -سه ماه بعد از شروع رونق- نشان می‌دهد: اگر چه بخشی از کاهش ماهانه حجم خریدها در ماه پایانی سال به روال اسفند هر سال طبیعی به نظر می‌رسد اما بخشی از این ریزش معاملاتی در ماه چهارم رونق، به تخلیه هیجان خرید مسکن ناشی از جذابیت دو هفته‌ای بازار پول مربوط است. احیای سود ۲۰ درصدی در بانک‌ها طی دو هفته منتهی به نیمه اسفند امسال به شکل انتشار اوراق گواهی سپرده از سوی همه بانک‌ها، اثر آنی بر تقاضای سرمایه‌ای فعال شده در بازار ملک گذاشت و از حجم معاملات از سوی این گروه از خریداران کاست. خروج تقاضای سرمایه‌ای از بازار خرید مسکن در اسفند ماه از یکسو و افت سنتی معاملات در ماه پایانی سال از سوی دیگر باعث شد مسیر رشدحجمی این بازار در اسفند شیب منفی به خود بگیرد. در این میان، احتیاط تقاضای مصرفی در واکنش به پرش قیمت مسکن در بهمن ماه نیز در افت معاملات ماه اسفند، تاثیر قابل ملاحظه داشته است.

با این حال، تعداد واحدهای مسکونی فروخته شده در ۲۰ روز اول اسفند اگر چه حدود یک‌سوم نسبت به ۲۰ روز اول بهمن کاهش پیدا کرد اما وضعیت نسبت به مدت مشابه در سال ۹۵، مثبت ارزیابی می‌شود. آمارهای دفتر اقتصاد مسکن در این باره حاکی است: حجم معاملات خرید مسکن در تهران در ۲۰ روز اول اسفند ۹۶ حدود یک درصد بیشتر از ۲۰ روز اول اسفند ۹۵ است. اینرشد یک درصدی، بیانگر تغییرات یکساله بازار است و فاز رونق فعلی در مقایسه با پیش‌رونق سال گذشته را نشان می‌دهد.

بر این اساس، معاملات مسکن حتی در اسفند امسال، همچنان حالت رونق دارد اما شدت آن نسبت به ماه‌های قبل کم شده است. با این حال، این بازار به فاز پایین‌تر (پیش‌رونق) عقب‌نشینی نکرده است. در اسفند سال ۹۵ حجم معاملات خرید مسکن حدود ۶ درصد نسبت به اسفند ۹۴ کاهش پیدا کرد. در اسفند سال ۹۴ نیز این شاخص افت حدود ۱۰ درصدی را تجربه کرد. افت نقطه‌ای معاملات خرید مسکن در اسفند دو سال قبل به دلیل رکود در این بازار بوده و مثبت شدن تغییرات نقطه‌ای حجم معاملات در اسفند امسال نیز نشانه‌ای از تداوم رونق البته با شدت کمتر از ابتدای زمستان است.

شیب رشد ماهانه قیمت منفی شد

کاهش ۳۰ درصدی معاملات مسکن در اسفند نسبت به بهمن سال جاری، شیب رشد ماهانه قیمت مسکن را نیز تحت تاثیر قرار داد.

براساس اطلاعات مربوط به ۲۰ روز اول اسفند ماه، میانگین قیمت مسکن در این مدت ۳ درصد نسبت به ۲۰ روز اول بهمن ماه افزایش پیدا کرد. این نرخ رشد، ۲ واحد درصد کمتر از نرخ رشد ماهانه قیمت مسکن در بهمن ماه بوده و نشان می‌دهد شیب رشد ماهانه قیمت‌ها منفی شده است. فروکش کردن شیب رشد ماهانه قیمت مسکن در ماه آخر سال، حاوی یک پیام سیاستی است و نشان می‌دهد سطح مناسب نرخ سود بانکی حتی در کوتاه‌مدت چگونه می‌تواند به جذب نقدینگی‌ها آن هم در شرایطی که تورمانتظاری یک تهدید برای بازارهایی همچون ملک محسوب می‌شود، کمک کند.

سطح قیمت مسکن در ۲۰ روز اول اسفند ۹۶ تحت تاثیر شیب تند رشد ماهانه قیمت طی دو ماه دی و بهمن، حدود ۲۳ درصد بالاتر از سطح قیمتی در ۲۰ روز اول اسفند سال گذشته قرار گرفت. هم‌اکنون متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران حدود ۱۵۰ هزار تومان نسبت به ماه قبل افزایش پیدا کرده و از ۵/ ۵میلیون تومان گذشته است. سطح فعلی قیمت هر متر مربع آپارتمان، حدود یک میلیون تومان نسبت به سال گذشته همین موقع افزایش از خود نشان می‌دهد.

کارشناسان اقتصاد مسکن درباره بازار مسکن ۹۷ معتقدند، رونق معاملات مسکن ادامه پیدا می‌کند اما نحوه نوسانات مثبت قیمت مسکن تابعی از مهم‌ترین عوامل اثرگذار همچون نرخ ارز و نرخ تورم عمومی خواهد بود. براساس این پیش‌بینی، در صورت سوء مدیریت در بازار ارز و غفلت سیاست‌گذار این بازار از تنظیم نرخ دلار متناسب با قیمت جهانی آن و نرخ تورم عمومی، افزایش قابل توجه قیمت مسکن ناشی از اثر روانی التهاب ارزی باعث کاهش طول عمر رونق معاملات خواهد شد. کمبود عرضه در گروه آپارتمان‌های پرتقاضا –واحدهای مسکونی کم‌متراژ- فاکتور دیگر موثر بر قیمت مسکن و رونق معاملات است. براساس این گزارش، سقف تسهیلات خرید مسکن نیز یک عامل مهم دیگر بر روند معاملات مسکن در سال ۹۷ به حساب می‌آید. طی ماه‌های اخیر با افزایش قابل توجه قیمت مسکن در تهران، عملا قدرت پوششی تسهیلات خرید مسکن به همان میزان افزایش قیمت، کاهش پیدا کرد.

بررسی‌ها حکایت از آن دارد که سیاست‌گذار پولی با مشاهده اوضاع قیمتی در بازار مسکن، فعلا برنامه‌ای برای افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن ندارد. این دو وضعیت غیرقابل جمع –کاهش قدرت تسهیلات خرید مسکن از یکسو و پرهیز از تقویت سقف تسهیلات از سوی دیگر- می‌تواند برای بازار معاملات مسکن، ضد رونق تلقی شود. در جلسه‌ای که صبح سه‌شنبه گذشته در اتاق فکر معاونت مسکن از سوی دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن برگزار شد، گروهی از کارشناسان اقتصادی، تصمیمات حوزه سیاست بین‌الملل برای آینده برجام در ابتدای سال ۹۷ –نحوه مواجهه ترامپ با برنامه جامع توافق هسته‌ای- را فاکتور مهم در معادلات بازار ملک عنوان کردند. این تصمیم هم به شکل مستقیم و هم به شکل غیرمستقیم بر متغیرهای بازار مسکن ۹۷ اثرگذار خواهد بود. در جلسه اتاق فکر معاونت مسکن در عین حال، رشد ارزش افزوده بخش مسکن در سال جدید با اجماع کارشناسان حاضر در نشست، مثبت و حدود ۳ درصد برآورد شد.