شما متن نهمین اپیزود از پادکست «مسکن پاد» را مطالعه میکنید.
پادکست «مسکن پاد» که توسط تیم تحلیلی ملکرادار تولید میش,n، به بررسی بازار مسکن در ماههای گذشته و نگاهی به این بازار در روزهای آینده اختصاص دارد.
بازار مسکن در ماه آخر تابستان، تغییر جدیای نسبت به دو ماه قبل از آن داشت. نصف شدن سرعت رشد بازار مسکن در شهریور ماه، کارشناسان رو به این نتیجه رسوند که این بازار در نیمه دوم سال جاری، راهی متفاوت از ۶ ماه اول در پیش خواهد گرفت؛ اما در مهر ماه، رشد تند قیمتها در دو بازار ارز و سکه، مانع کاهش انتظارات تورمی در بازار مسکن شد. نگاهی به معاملات انجام شده در مهر ماه نشان میدهد قیمتها به طور متوسط ۳ تا ۴ درصد افزایش داشته است.
در شهریور ماه، میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در شهر تهران از ۲۴ میلیون تومان رد شد که حدود ۵ درصد افزایش قیمت نسبت به ماه قبل رو نشون میده. این در حالیه که ۵ ماهه ابتدایی سال، تورم ماهانه مسکن بیش از ۱۰ درصد بود.
بازار مسکن در مرداد ماه اولین نشانههای افت خودش رو با کاهش ۳۵ درصدی تعداد معاملات نشون داد. در شهریور هم این روند ادامه پیدا کرد تعداد معاملات ۶.۸ درصد کمتر از مرداد بود. کاهش سرعت رشد قیمتها هم مزید بر علت شد تا مشاوران املاک سطح شهر تهران رو به این نتیجه برسونه که تنها دلیل رشد نسبی قیمت در شهریور ماه، کاهش ارزش پول ملی نسبت به نرخ ارز است. در همین حال پیشبینی میشه در سه ماهه پاییز با افت بیشتری از نظر تعداد معاملات مواجه شویم.
قبلا تصور میشد در صورت ریزش شدید شاخص بورس، موج خریدهای سرمایهای مسکن بهوجود بیاید؛ اما اکنون اثر این عامل بیرونی محرک قیمت مسکن، معکوس شده و در حالیکه در ماههای نیمه اول سال جاری، نوسانات افزایشی شاخص کل بورس، منجر به ایجاد انتظارات هیجانی در بازار مسکن، ثبت تورم ماهانه بالا در این بازار و ورود تقاضای سرمایهای نسبتا قابلتوجه به بازار ملک شد، اما بهدنبال ریزش شاخص کل بورس در هفتههای اخیر و افت بازدهی در این بازار، کاهش هیجان در بازار سهام بر نبض قیمت مسکن هم اثر گذاشته است.
حالا که هیجان در بازار بورس خالی شده، قیمت ارز در حال نوسان است. اما نرخ ارز دارای دو اثر متضاد بر قیمت مسکن است، از یکسو افزایش نرخ ارز، سطح عمومی قیمتها را در اقتصاد کلان و اقتصاد مسکن افزایش میدهد و از سوی دیگر بازار ارز، یکی از جایگزینهای بازار مسکن است. بنابراین، افزایش نرخ ارز باعث کاهش تمایل ورود تقاضای سرمایهای به بازار مسکن میشود.
برخی کارشناسان میگویند اگرچه این دو نیرو در جهت عکس یکدیگر عمل میکنند؛ اما نیروی اول تاثیر بیشتری بر بازار مسکن دارد و قیمت مسکن همسو با نرخ ارز حرکت کرده و خود را با آن تطبیق میدهد.
در مجموع عمده کارشناسان و ناظران بازار مسکن معتقدند احتمال سرعتگیری مجدد قیمتها در بازار مسکن در نیمه دوم سال، بالا نیست.
اما این تنها موضوعی نیست که لازم بود درباره آن صحبت کنیم. مسئله بعدی، بازار ساختوساز ملک در کشور است که میتونه تاثیر زیادی بر آینده معاملات داشته باشه.
بررسیها نشون میده بازار ساختوساز کشور در تله جهش قیمت گیر کرده و سرمایهگذاری ساختمانی در پروژههای نیمهتمام، به حالت انجماد درآمده است. آمارهای رسمی از وضعیت سرمایهگذاری در بازار ساختوساز کشور نشان میدهد سال گذشته، بیشترین میزان حبس سرمایهگذاری در طبقه میانی بازار ساختوساز کشور شکل گرفته که به نوعی کمبود عرضه مسکن نوساز در شهر تهران و سایر شهرها را تایید میکند.
بازار ساختوساز به لحاظ سرمایهگذاری در سه طبقه تقسیمبندی میشه. سرمایهگذاری در ساختمانهای جدید، سرمایهگذاری در ساختمانهای نیمهتمام و تکمیلنشده و سرمایهگذاری در ساختمانهای تکمیلشده.
گزارش مرکز آمار ایران نشون میده در سال گذشته طبقه اول ۴۵ درصد، طبقه میانی ۵۷ درصد و طبقه سوم ۲۸ درصد رشد حجم سرمایهگذاری داشتهاند. این یعنی بخش عمده سرمایهگذاری به تکمیل ساختمانهای نیمهکاره اختصاص پیدا کرده و این یعنی سازندهها در تله جهش قیمت گرفتار شدن.
در واقع سازندهها زمانی که بازار دچار جهش قیمت میشه به بازار پروژههای در آستانه تکمیل وارد میشوند و همین باعث میشود در سال بعد از جهش قیمت، سرمایه در طبقه میانی ساختوسازها حبس بشه چون متقاضیان توان خرید ندارند. این بنبست در سال بعد اثر خود را نشان میدهد چراکه سازندهها و مالکان واحدهای مسکونی نوساز به دلیل فروش نرفتن پروژه تکمیل شده، امکان ساختوساز جدید ندارند. در نتیجه پروژههای نیمهکاره با کمبود نقدینگی و سرمایه برای تکمیل مواجه میشوند و بخش زیادی از پروژههای ساختمانی به شکل نیمهتمام در شهرها باقی میمانند و در نهایت انباشت سرمایه در بازار ساختوساز رخ میدهد. بررسیها نشون میده این اتفاق قبلتر هم در دورههایی رخ داده.
آمارها نشون میدن رکود ساختوساز در شهر تهران نسبت به سال گذشته بیشتر شده و تیراژ ساخت مسکن در پایتخت طی نیمه اول امسال با افت ۱۴ درصدی روبرو بوده. این میزان عرضه، ۴۵ درصد کمتر از حداقل نیاز سالانه به آپارتمان جدید است. رشد نجومی قیمت زمین، افزایش قابل توجه قیمت مصالح ساختمانی و افزایش شکاف قدرت خرید متقاضیان و قیمت تمام شده، مهمترین عوامل این کاهش هستند.
موضوع بعدی که خوبه دربارهاش صحبت بشه، وضعیت فروش ملک در نقاط مختلف شهر است که ماه قبل هم اشارهای به اون داشتیم.
بررسیهای میدانی نشون میده گروهی از فروشندههای آپارتمان به خصوص در مناطق بالای شهر تهران، پیام ریزش تورم ماهانه مسکن در شهریور را دریافت کردن و با تبلیغاتی مثل «فروش ۲۰ درصد زیر قیمت منطقه» قصد جذب سریع مشتری را دارند.
همانطور که گفتیم، حجم معاملات خرید مسکن در شهر تهران در شهریور ماه امسال و در مقایسه با مرداد ماه، ۸/۶ درصد کمتر شده؛ اما بررسی جزییتر نشون میده معاملات خرید آپارتمان در ۱۵ منطقه شهر تهران کاهش یافته و در دو منطقه دیگر نیز بدون تغییر و هرگونه افزایش یا کاهش باقی مونده و فقط در ۵ منطقه شهر تهران رشد مثبت در حجم معاملات خرید مسکن دیده میشه.
نکته قابل توجه در آمارهای مربوط به تحولات حجم معاملات مسکن شهر تهران در شهریور ماه کاهش قابل ملاحظه تعداد معاملات خرید مسکن در دو منطقه مصرفی و پرمعامله شهر تهران یعنی مناطق ۴ و ۵ شهر تهران است.
در همین حال روزنامه دنیای اقتصاد گزارش داده که عرضه روزانه فایل به بازار معاملات مسکن حدود ۹۰ درصد کاهش یافته اما با این تغییر لحن در آگهیهای ملکی انتظار میره در روزها و هفتههای آینده حجم عرضه به بازار مسکن افزایش پیدا کند.
بیشترین میزان رشد حجم معاملات فروش مسکن در شهر تهران در شهریور مربوط به منطقه ۹ با رشد ۹ درصدی، منطقه ۱۹ با رشد ۸ درصدی و منطقه ۲۲ با رشد ۷ درصدی بوده است. بیشترین کاهش تعداد معاملات خرید مسکن نیز در شهریور ماه در مقایسه با مردادماه مربوط به منطقه ۲۱ با ریزش ۳۱ درصدی حجم معاملات مسکن و سپس منطقه ۲۰ با کاهش ۷/۲۳ درصدی حجم معاملات خرید آپارتمان در این منطقه است.
بررسیها نشون میده در شهریور ماه امسال تورم ماهانه مسکن در مناطق جنوبی شهر از مناطق شمالی پیشتر بوده است. مهمترین دلیل این موضوع به مهاجرت تقاضای سرمایهای از مناطق شمالی به مناطق جنوبی در ماههای اخیر تحتتاثیر کاهش قدرت خرید در بازار معاملات مسکن به دنبال رشد قابلتوجه قیمتها است.
و در نهایت، بد نیست درباره بازار اجاره ملک هم صحبت کنیم. بازاری که به صورت سنتی در تابستان از رونق بیشتری برخوردار است؛ اما در میانه تابستان امسال، اتفاق عجیبی در آن رخ داد. در حالی که در سالهای اخیر مالکان علاقه بیشتری به دریافت اجاره داشتند در تابستان امسال، علاقه به دریافت پول پیش، بیشتر شد.
ملک رادار در گزارشی تحلیلی این موضوع رو بررسی کرد که متن آن در اختیار رسانهها قرار گرفت. این گزارش نشون میده مالکان تهرانی در مرداد ماه (ماه رشد بورس) علاقه بیشتری به دریافت رهن از مستاجران خود داشتهاند اما در پایان تابستان و احتمالا همزمان با کاهش شاخص بورس، بار دیگر اجاره بیشتر باب پسند مالکان شده است.
آگهیهای اجاره ملک منتشر شده در ملکرادار که از سایتهای مختلف جمعآوری شدهاند، نشان میدهد در مرداد ماه امسال به نسبت تیر ماه، میانگین میزان اجارههای ماهانه درج شده در آگهیها، تا ۷۰ هزار تومان کمتر شده است. این رقم در شهریور ماه افزایش بسیار کمی داشته و در نهایت متوسط اجاره در آگهیهای فصل تابستان تهران، کمتر از ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان بوده است. توجه به این نکته که مرداد ماه، اوج فصل نقل و انتقالات است، نشان میدهد کاهش تمایل به دریافت اجاره، به دلیل ارزان شدن املاک نبوده و در مقابل، این کاهش با افزایش رهن جبران شده است.
میزان رهن خانههای استان تهران در مرداد ماه افزایش چشمگیری نسبت به تیر ماه داشته است که وقتی این افزایش در کنار کاهش اجارهها قرار میگیرد، نشان میدهد مالکان تمایل داشتهاند با دریافت پول نقد بیشتر، احتمالا در بازارهای دیگری سرمایهگذاری کنند؛ البته این روند در شهریور ماه ادامه پیدا نکرده که میتواند یکی از دلایل آن کاهش ارزش سهام در هفته پایانی مرداد و شهریور باشد.
بررسی جزئیتر وضعیت خرید و فروش و اجاره ملک در فصل تابستان امسال، در گزارش فصلی ملکرادار منتشر خواهد شد که از شما دعوت میکنیم آن را مطالعه کنید.