شما یازدهمین اپیزود از پادکست «مسکن پاد» را مطالعه میکنید.
پادکست «مسکن پاد» که توسط تیم تحلیلی ملکرادار تولید میشود، به بررسی بازار مسکن در ماههای گذشته و نگاهی به این بازار در روزهای آینده اختصاص دارد.
[box type=”tip”]از اینجا بشنوید؛[/box]
بعد از آنکه در آبان ماه بازار مسکن نشانههایی از خروج از رکود نشون داد، در آذر ماه، اتفاقهای عجیبی در این بازار رخ داد. کاهش شدید تعداد معاملات و افزایش قیمتها، تصویری عجیب از این بازار ارائه کرد. تصویری که میشه اون رو به یک موجود سکتهکرده، تشبیه کرد.
نتایج استخراج دادههای اولیه از سامانه رهگیری نشون میده حجم معاملات خرید آپارتمان در ماه گذشته به کمترین میزان طی دستکم ۷ سال گذشته رسید و نزدیک ۲ هزار واحد در این ماه معامله شد. اگر وضعیت خاص فروردین امسال رو در نظر نگیریم، چنین رقمی در معاملات از سال ۹۳ تا حالا، سابقه نداشته. اما در همین حال، رشد قیمت مسکن در تهران ادامه پیدا کرد و به بیش از ۲۸ میلیون تومان در هر متر مربع رسید. هرچند اگر به جزییات این بازار نگاه کنیم، موضوع اندکی متفاوت میشه.
کاهش حجم خرید آپارتمان در حد ۲ هزار واحد، سقوط آزاد معاملات مسکن شهر تهران و پرده جدیدی از ابررکود در بازار ملک رو به نمایش میذاره که نشون میده خریداران سرمایهای از بازار مسکن، خارج شدن و بازار تقریبا حالت شبهتعطیل پیدا کرده.
اما اتفاق دوم در بازار مسکن ماه آذر، یعنی صعود قیمت میانگین، برخلاف روند قیمتها در بازارهای موازی و متفاوت از حرکت قیمت آپارتمان در ماه آبان بوده. متوسط قیمت مسکن در این ماه با حدود ۵ درصد افزایش نسبت به آبان، از مترمربعی ۲۸ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان عبور کرده؛ اما روزنامه دنیای اقتصاد گزارش داده که این، وقعیت بازار مسکن نیست.
بررسی جزئیتر در این بازار نشون میده افزایش سهم املاک کلنگی در بازار و افزایش وزن مناطق بالای شهر در معاملات، باعث بالا رفتن میانگین قیمت ملک در تهران شدن و اگر با مناطقی مثل منطقه ۵ نگاه کنیم، میبینیم که میانگین قیمت آپارتمانها حدود ۳ درصد در فاصله آبان تا آذر افت کرده. در منطقه ۱۲ هم میانگین قیمتها بیش از ۴ درصد افت داشته.
در همین حال برخ از مشاوران املاک در سطح شهر هم عنوان میکنن در ماه گذشته حتی یک واحد مسکونی هم برای خریدار و فروشنده، معامله نکردن. ۵۵ درصد مشاوران املاک در یک نظرسنجی که دنیای اقتصاد انجام داده، بازار را در وضعیت رکود سنگین، توصیف کردن و پیشبینی کردن در هفتههای آینده، کاهش قیمت مسکن اتفاق بیفته.
در همین حال یک کارشناس اقتصاد مسکن به خبرگزاری ایسنا گفته بعد از خروج تقاضای مصرفی، از حدود یک ماه پیش تقاضای سرمایهگذاری هم از بازار مسکن خارج شده و تا سه ماهه ابتدای سال ۱۴۰۰ بازار مسکن در حالت بلاتکلیفی قرار میگیره و قیمتها ثبات نسبی خواهند داشت.
مهدی روانشادنیا، کاهش توان خرید مصرفکنندهها و تعلل سرمایهگذاران در ورود به این بازار را دلیل رکود اخیر دونسته.
این کارشناس پیشبینی کرده در بازه زمانی شش ماهه آینده، تعداد معاملات در مقایسه با میانگین ۱۰ ساله کمتر میشه و وارد دوره ثبات نسبی قیمتی میشیم و مسکن از تورم عمومی جا میمونه.
در کنار همه اینها، اجرای قانون مالیات بر خانههای خالی، برخی نگرانیها رو در این بازار ایجاد کرده. در تبصره ۳ ماه ۵۴ این قانون، وزارت راهوشهرسازی مکلف شده سامانه جدیدی راهاندازی کنه تا بهعنوان سایت مرجع ارائه قیمت از سوی مالکان برای اجاره یا فروش ملک باشه.
این سمانه باید به گونهای طراحی بشه که قابلیت ارزشگذاری واحدهای مسکونی به قیمتهای روز منطقه، امکان ثبت درخواست متقاضی خرید یا اجاره املاک رو داشته باشه و این یعنی قیمتها از سوی دولت تعیین میشه. هرچند به نظر میرسه استقبال از این سامانه، کم باشه؛ اما ممکنه اجبار ناشی از شناسایی خانههای خالی باعث ورود اجباری فایلها بشه. این سامانه میتونه یک رقیب جدی برای بخش خصوصی باشه و کار واسطههای ملکی (هم در بازار فیزیکی و هم در بازار سامانههای مجازی) رو کساد کنه.
جدا از وضعیت فعلی بازار، مرکز آمار ایران در یک گزارش رسمی ویژگیهای جمعیتی و وضعیت اخیر بازار املاک مسکونی پایتختنشینان رو منتشر کرده. جزئیات این گزارش نشون میده جمعیت شهر تهران با فرض ثابت بودن نرخ رشد پنج سال اخیر، در ۶۰ سال آینده حداقل دو برابر میشه و این یعنی سالانه حداقل ۶۳ هزار و ۵۰۰ واحد مسکونی جدید در تهران نیاز داریم.
موضوع دیگهای که از این گزارش استخراج میشه، شناسایی مناطق مستعد برای ساختوسازهای جدیده. بررسیها نشون میده ۸ درصد جمعیت شهر تهران، در گروه سنی ۶۵ سال به بالا هستند که توزیع سکونتی اونها در بعضی از مناطق شهر، بیشتره و این یعنی شانس یا احتمال اینکه سازندهها بتوانند در این مناطق، با تقاضای تخریب و نوسازی مواجه بشن، بالاتره.
همچنین در این گزارش دیده میشه که خانه اولیها بیشتر در مناطق ۴ و ۵ تهران به دنبال خرید خانه هستن و در این مناطق خانوارهای تکنفره هم بالا است. این گروه از خانوارها در دو منطقه ۶ و ۷ هم زیاده و از اونجا که خانه اولیها و خانوارهای تکنفره بیشتر به دنبال واحدهای ۵۰ تا ۷۵ متر هستن، میشه پیشبینی کرد در آینده این مناطق، چه روندی رو پیش رو دارن.
همه این موضوعاتی که دربارهشان حرف زدیم، در سایت ملکرادار به صورت مفصل اومدن و شما میتونید جدیدترین تحلیلها از بازار ملک رو در این سایت ببینید.
اما در نهایت اجازه بدید اندکی از تهران فاصله بگیریم و این شماره از مسکپاد رو با یک آمار عجیب تموم کنیم.
گزارش فصلی ملکرادار از آگهیهای ملکی فصل تابستان که به تازگی و با شکل و شمایلی جدید منتشر شد، نشون میده استان مازندران در تابستان امسال با بیش از ۱ میلیون و ۲۰۰ هزار آگهی ملکی، فاصلهای حدود ۴۰۰ هزار آگهی با استان تهران داشته و تعداد آگهیهای این استان از مجموع آگهیهای استان البرز و منطقه خراسان، بیشتر بوده.
در کل میشه گفت الگوی آگهیهای ملکی در استانهای شمالی ایران با مناطق دیگه، متفاوته. در مناطق مختلف، آگهی املاک مسکونی حدودا ۱۰ برابر آگهیهای املاک اداری و تجاری هستن؛ اما در استانهای شمالی، فاصله ۲۰ برابری بین آگهیهای مسکونی با اداری و تجاری دیده میشه. همچنین فاصله آگهیهای فروش با رهن و اجاره در مناطق مختلف کشور، حدود دو برابره؛ اما در استانهای شمالی این فاصله به بیش از ۱۰ برابر میرسه.
آیا میشه گفت در شرایطی که بازار املاک تهران وارد یک دوره رکود شده، شهرهای شمالی، همچنان رونق دارن؟ جواب این سئوال رو باید در آگهیهای فصل پاییز جستوجو کرد که ملکرادار گزارش اون رو به زودی منتشر میکنه.
در نیمه اول سال ۹۹ فقط دلالان در اثر جو روانی افزایش قیمت ارز وارد بازار مسکن شدند و معدود مصرفکنندگان نیز در بازار حضور یافتند ولی قیمتهای به وجود آمده به علت معامله دلالان بوده وبه این نمیتوان استناد کرد اگر این قیمت هارا قبول داشته باشیم یعنی جامعه حرف دزدها را قبول دارد