ساخت و ساز در بافت فرسوده تهران و موانع پیش رو

دولت و شهرداری تهران برای نوسازی هسته قدیمی و فرسوده شهر، سال گذشته بسته سیاستی مشترک بابت تشویق سرمایه‌گذاران ساختمانی برای ورود به این 12 منطقه تدارک دید که محتوای آن، ساخت‌وسازهای مسکونی را از پرداخت 50 تا 100 درصد عوارض ساخت معاف کرده و در عین حال وام ساخت ارزان قیمت (سود تک رقمی) برای این مناطق در نظر گرفته است.

در قالب بسته محرک سرمایه‌گذاری ساختمانی در تهران قدیم، هزینه ساخت مسکونی در بافت فرسوده بین 15 تا 20 درصد کمتر از سایر نقاط شهر است که این میزان اختلاف، شامل معافیت در عوارض شهرداری و همچنین معافیت در پرداخت حق انشعاب آب و برق و گاز می‌شود. از طرفی، سازنده‌های مسکونی در بافت فرسوده، می‌توانند وام 50 میلیون تومانی بدون سپرده با نرخ سود 4 درصد به ازای هر واحد مسکونی دریافت کنند. این در حالی است که در سایر نقاط شهر تهران، تسهیلات ساخت با نرخ سود 18 درصد پرداخت می‌شود.

در بافت فرسوده شهر تهران، تسهیلات خرید مسکن صندوق یکم نیز با سود 8 درصد پرداخت می‌شود که 5/ 1 درصد کمتر از سایر نقاط پایتخت است. تحت تاثیر مشوق‌های هزینه‌ای برای ساخت‌وساز مسکونی در هسته فرسوده پایتخت، در نیمه اول امسال تیراژ آپارتمان‌سازی در مناطق بافت فرسوده حدود 39 درصد نسبت به سال گذشته افزایش پیدا کرد به‌طوری‌که تعداد واحد مسکونی جدید که برای آنها توسط شهرداری پروانه ساختمانی صادر شد، از حدود 800 واحد مسکونی در ماه‌های نیمه اول سال 94 –در بافت فرسوده- به بالای 1100 واحد مسکونی در ماه‌های تابستان 95 رسید.

ظرفیت بالقوه تهران قدیم از سه منظر، نشان می‌دهد حجم سرمایه‌گذاری ساختمانی در هسته فرسوده پایتخت می‌تواند به دو برابر وضعیت فعلی افزایش پیدا کند و تیراژ عرضه مسکن جدید در این محدوده به حداقل 2000 واحد مسکونی در ماه برسد.بررسی‌ها در این باره مشخص می‌کند اوج‌گیری فعالیت‌های ساختمانی در بافت فرسوده شهر تهران نیازمند رفع پنج مانع اقتصادی، حقوقی و اجتماعی است.

مناطق 12 گانه شکل‌دهنده بافت فرسوده تهران –مناطق 7 تا 12، 14 تا 18 و 20- اگر چه 5 درصد مساحت پایتخت را تشکیل می‌دهد اما محل تمرکز 50 درصد معاملات خرید مسکن است ضمن آنکه 20 درصد از جمعیت 5/ 8 میلیون نفری ساکن شهر تهران، در این محدوده فرسوده سکونت دارند که با توجه به استعداد املاک کلنگی این مناطق برای افزایش طبقات ناشی از تخریب و نوسازی، حجم جمعیتی بافت فرسوده تهران می‌تواند حداقل به 40 درصد افزایش پیدا کند.

تراکم ساختمانی املاک کلنگی در مناطق فرسوده تهران (وضعیت فعلی) عمدتا یک طبقه و حداکثر دو طبقه است. این در حالی است که مطابق ضوابط ساخت‌وساز در بافت فرسوده، حداقل یک طبقه تراکم تشویقی به پروژه‌های نوسازی بافت فرسوده داده می‌شود و مالکان عمده پلاک‌های فرسوده قابلیت دارند تا 4 طبقه ساخت‌وساز جدید انجام دهند که در این صورت، ظرفیت سکونتی این مناطق به دو برابر جمعیت موجود افزایش پیدا خواهد کرد.فارغ از منظر جمعیتی و حجم معاملات مسکن، پارامتر «زمین مسکونی فراوان و هزینه ساخت ارزان» به‌عنوان ظرفیت بالقوه سوم برای اوج‌گیری سرمایه‌گذاری ساختمانی در بافت فرسوده، مطرح است.

بیش از نیمی از املاک و پلاک‌های موجود در مناطق بافت فرسوده، قابلیت تخریب و نوسازی دارند که این موضوع، فراوانی زمین قابل ساخت در این مناطق نسبت به سایر نقاط پایتخت را نشان می‌دهد. از طرفی، هزینه ساخت‌وساز در تهران قدیم نیز تحت تاثیر مشوق‌ها، کمتر از دیگر مناطق تهران است.اما به‌رغم ظرفیت بالقوه برای افزایش حجم ساخت‌وساز در بافت فرسوده شهر تهران، هم‌اکنون سهم 12 منطقه کلنگی پایتخت از کل آپارتمان‌سازی‌های شهر تهران، حدود 16 درصد است (طی ماه‌های اخیر ماهانه حدود 5 هزار واحد مسکونی در تهران ساخته شده که پروانه ساختمانی 1100 واحد از آنها در بافت فرسوده صادر شده است).

هر چند سهم تهران قدیم از ساخت‌وسازهای مسکونی کل پایتخت از 9 درصد در دهه 80 به 16 درصد رسیده اما ظرفیت برای افزایش دو برابری این سهم وجود دارد. در جریان رکود مسکن سال‌های 92 تا 94 که ساخت‌وساز در شهر تهران نصف شد، سهم ساخت واحد مسکونی در بافت فرسوده از کل آپارتمان‌سازی در پایتخت به 13 درصد رسید اما امسال، این سهم تا 3 درصد تقویت شده است.

پنج مانع سرمایه گذاری در بافت فرسوده

پنج مانع فعلی مقابل رشد سرمایه‌گذاری ساختمانی در بافت فرسوده شهر تهران شامل «نسبت نابرابر اختلاف قیمت زمین و مسکن بین بافت فرسوده و سایر نقاط شهر»، «عدم تامین یارانه سود تسهیلات نوسازی و در نتیجه ناتوانی بانک عامل در پرداخت وام ساخت به پروژه‌های بافت فرسوده»،‌ «مقاومت مالکان املاک کلنگی در برابر پیشنهاد مالکان مجاور برای نوسازی تجمیعی» و همچنین «مشکلات حقوقی و ثبتی املاک کلنگی برای انتقال سند به نام سازنده و شروع عملیات تخریب و نوسازی» است. در محدوده بافت فرسوده تهران، متوسط قیمت مسکن، 60 درصد کمتر از متوسط قیمت مسکن در سایر نقاط پایتخت است در حالی‌که، متوسط قیمت زمین در این محدوده فقط 40 درصد ارزان‌تر از میانگین قیمت زمین در سایر نقاط تهران است.

این نسبت نابرابر بیانگر آن است که عایدی سرمایه‌گذاری ساختمانی برای سازنده‌های فعال در بافت فرسوده، با توجه به قیمت تمام شده مسکن و قیمت فروش واحدهای مسکونی، جاذبه آنچنانی ندارد. به بیان ساده‌تر، درآمدی که یک سازنده مسکن در بافت فرسوده از بابت فروش واحد مسکونی به دست می‌آورد با توجه به هزینه‌ای که برای خرید زمین به‌عنوان گران‌ترین کالای مورد نیاز برای ساخت‌وساز، صرف می‌کند، در حدی نیست که بتواند سازنده‌ها را از مناطق غیرفرسوده و بالای شهر به سمت بافت فرسوده بکشاند.

اگر چه وام 4 درصدی نوسازی می‌تواند محرک سرمایه‌گذاری در بافت فرسوده به حساب بیاید اما ناتوانی دولت در تامین بودجه لازم برای پرداخت مابه‌التفاوت نرخ سود به بانک عامل، سبب شده نرخ پرداخت وام نوسازی در نیمه اول حتی به نصف «برنامه هدف» هم نرسد.امسال مقرر شده بود 50 هزار فقره وام نوسازی بافت فرسوده توسط بانک عامل بخش مسکن به پروژه‌های ساختمانی در بافت فرسوده کل کشور پرداخت شود اما در نیمه اول، حدود 10 هزار فقره از این نوع تسهیلات پرداخت شد.