شما دوازدهمین اپیزود از پادکست «مسکن پاد» را مطالعه میکنید.
پادکست «مسکن پاد» که توسط تیم تحلیلی ملکرادار تولید میشود و به بررسی بازار مسکن در ماههای گذشته و نگاهی به این بازار در روزهای آینده اختصاص دارد
[box type=”tip”]از اینجا بشنوید؛[/box].
***
زمستان خشک و کمبارش ۹۹ انگار در بازار مسکن هم منعکس شده و حتی بارشهای گاه و بیگاه هم نمیتونه وضعیت رو به صورت کلی تغییر بده.
آمارهای بانک مرکزی از معاملات ملکی تهران در دی ماه نشون میده روند ریزش قیمتها که در آذر ماه رخ داده بود گرچه متوقف شده؛ اما سطح قیمت آپارتمان در ۸ منطقه همچنان کاهشیه و رشد کلی هم کمتر از ۲ درصده. همچنین افزایش تعداد معاملات هم آنقدر نیست که بشه گفت بازار مسکن از رکود خارج شده.
در دی ماه، میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران به ۲۷ میلیون و ۳۹۰ هزار تومان رسید که این ۸/۱ درصد گرانتر از ماه قبل بوده که با توجه به کاهش قیمتها در ماه آذر، این افزایش به اندازهای نیست که بتوان گفت بازار از رکود، خارج شده.
در دی ماه، تعداد معاملات هم حدود هزار مورد بیشتر از آذر ماه بوده چندان قابل توجه نیست؛ اما روزنامه دنیای اقتصاد، همین افزایش رو هم به ۳ دلیل دونسته. اول، تولد طیف جدید تقاضا در بازار مسکن که مربوط به کسانی میشه که از ماههای قبل قصد ورود به بازار و خرید مسکن داشتن اما به دلیل نوسانها، دست نگه داشته بودن و حالا وارد بازار شدن؛ دوم ورود کسانی است که فکر میکنند بازار در ماه آخر سال دوباره افزایشی میشه و بهتره همین الان خرید کنن و سوم مربوط به ایجاد تقاضای جدید یعنی تقاضای تبدیل داراییها در بازار مسکنه.
در دی ماه که ریزش در بازارها بورس، سکه، دلار و خودرو شدید بود بسیاری از صاحبان دارایی، در جستوجوی یک بازار امن و کمریسک برای حفظ ارزش داراییهای خود به بازار مسکن آمدند و باعث افزایش تعداد معاملات شدن.
یکی از دلایلی که بازار مسکن برای سرمایهگذاری بلندمدت، جذاب به نظر میرسه، نبود مالیاتهای موثر مانند مالیات سالانه املاکه که در بسیاری از کشورهای پیشرفته دنیا وجود داره.
***
گفتیم که علیرغم افزایش میانگین قیمتها در بازار مسکن، در ۸ منطقه تهران، همچنان روند کاهش قیمتها ادامه داره که از آن جمله میتونیم به کاهش یک درصدی میانگین قیمت مسکن در منطقه ۵، کاهش ۳ درصدی متوسط قیمت مسکن در منطقه ۳، افت ۲ درصدی میانگین قیمت مسکن در منطقه ۹، کاهش ۴ درصدی متوسط قیمت مسکن در منطقه ۱۴ و افت ۵ درصدی میانگین قیمت مسکن در منطقه ۱۹ اشاره کنیم. کمترین میزان رشد حجم معاملات خرید مسکن در دی ماه هم مربوط به منطقه یک و منطقه ۵ پایتخت بوده.
با این حال، تورم ماهانه در مناطق شمالی شهر تهران (مناطق یک تا ۵) معادل یک درصد اما تورم ماهانه مناطق جنوبی (مناطق ۹ تا ۲۰) معادل ۸/۲ درصد بوده که این موضوع نشون میده تورم ماهانه مسکن در مناطق جنوبی بیش از دو برابر تورم مسکن در مناطق شمالی در این بازه زمانی بوده.
همچنین در دی ماه، میزان رشد حجم معاملات خرید مسکن در مناطق شمالی شهر تهران به اندازه میزان رشد تعداد معاملات خرید مسکن در مناطق جنوبی بوده. حجم معاملات خرید مسکن در پنج منطقه شمالی شهر تهران تقریبا به همان اندازه در دی ماه افزایش یافته که در مناطق ۹ تا ۲۰ شهر تهران یعنی مناطق نیمه جنوبی رشد کرده.
***
جدا از تحولات بازار خرید و فروش مسکن، بازار اجاره هم شاهد وضعیت عجیبی شده و اون هم رشد اجاره بها در ماه غیر از فصل نقلوانتقالاته.
بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری رشد بالای ۳۰ درصد را تجربه کرده است. برخی فعالان بازار مسکن معتقدند کمبود مسکن اجاری و افزایش تقاضا این روزها نرخ اجارهبها را بالا برده است.
مصطفی قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک در پاسخ به این پرسش که در فصل غیر از نقلوانتقالات چرا باید اجاره بها افزایش پیدا کند؟ گفت: رشد قیمت مسکن در سالهای گذشته نرخ اجارهنشینی و تعداد مستاجران را بالا برده است. حال با رشد قیمتها تقاضای بالقوه خرید به سمت بازار اجاره رفته است.
***
موضوع آخری که باید بهش اشاره کنیم، انتشار گزارش فصلی ملکرادار از آگهیهای فصل پاییزه.
این گزارش که به تازگی منتشر شده نشون میده تعداد کل آگهیهای ملکی در استان تهران در مقایسه با پاییز سال گذشته بیش از ۲۶۰ هزار مورد افزایش داشته که البته در بیشتر مناطق این افزایش مربوط به آگهیهای فروش میشه.
کاهش آگهیهای پاییز نسبت به تابستان، در تهران حدود ۵ درصد و در شمال ایران نزدیک ۱۵ درصده. در این بین، آگهیهای ملکی در استان مازندران به نسبت تابستان امسال، بیش از ۳۸۰ هزار مورد کاهش داشته.
در این گزارش فصلی، آمارهای جزییتر از استانهای شمالی ایران آمده و همچنین خرید و اجاره املاک به تفکیک ویلا و آپارتمان در این استانها بررسی شده.
یکی دیگه از موارد جالب توجه این گزارش، مقایسه توان خرید متقاضیان مسکن و تورم بازار است که از مقایسه قیمتهای ثبت شده در آگهیهای خریداران و آمار بانک مرکزی به دست اومده.
این مقایسه نشون میده در حالی که خریداران ملک در آگهیهای انتظار افزایش قیمتهای زیادی در بازار مسکن داشتن؛ اما ارقامی که در معامله نهایی به ثبت رسیده، کمتر از انتظارات تورمی بوده. این روند که از شهریور ماه آغاز شده بود در تمامی ماههای پاییز، ادامه یافته.