شما متن هشتمین اپیزود از پادکست «مسکن پاد» را مطالعه میکنید. برای شنیدن پادکست اینجا کلیک کنید.
پادکست «مسکن پاد» که توسط تیم تحلیلی ملکرادار تولید میشود، این پادکست به بررسی بازار مسکن در ماههای گذشته و نگاهی به این بازار در روزهای آینده اختصاص دارد.
***
بازار بورس ایران برخلاف چند ماه گذشته، حال روز چندان خوبی نداره. اگر پیگیر اخبار این بازار بوده باشید، حتما متوجه شدهاید که شاخص بورس در هفتههای اخیر، نزولی شده و این یعنی قیمت سهام در حال کم شدن است. شاخصی که تا ۲ میلیون هم بالا رفته بود حالا به کمتر از ۱ میلیون و ۷۰۰ رسیده. البته تلاشهایی برای جلوگیری از ریزش ارزش سهام در حال انجام است؛ اما تا حالا که این تلاشها به نتیجه خاصی نرسیده و همین کاهش قیمتها در بازار بورس، برخی از سهامداران را تشویق به خروج از این بازار و سرمایهگذاری در بازارهای دیگر کرده است.
یکی از بازارهایی که انتظار میره نقدینگیها به سمش بره، مسکن است که آمارها نشان میدهند در ماههای اخیر اتفاقات مهمی در آن رخ داده و مرداد ماه، بازدهی بازار مسکن از دیگر بازارها بیشتر شد و تورم ماهانه مسکن در حالی به عدد ۵/۱۰ درصد رسید که بازدهی بورس بعد از ماههای متوالی در مردادماه منفی شد و به میزان ۷/۸ درصد افت کرد. در این ماه همچنین بازدهی بازار ارز رشد ۵/۳ درصدی را تجربه کرد.
این در حالی است که بازار سهام، هم در سال ۹۸ و هم در ۴ ماه ابتدایی سال ۹۹ بازدهی بسیاری بیشتری نسبت به بازار مسکن داشت.
سبقت مسکن از بورس و ثبت بالاترین بازدهی ماهانه، یک پیام مهم را مخابره میکند. پیام این است که در حال حاضر حجم قابل توجهی از نقدینگیهای موجود در جامعه، وارد بازار مسکن شده است.
سعید آگشته، کارشناس اقتصاد مسکن در این رابطه به خبرگزاری ایسنا گفته است: «وقتی سایر آلترناتیوها بسته میشود در اقتصاد ایران سه یا چهار حوزه خاص برای سرمایهگذاری باقی میماند. در این شرایط گاهی سرمایه بین بورس و مسکن دست به دست میشود، گاهی به بازار ارز و بورس میرود و مدتی در بازار طلا یا مسکن میچرخد. معتقدم در شرایط کنونی نقدینگی بین بورس و مسکن سیال است.»
ورود نقدینگی به بازار مسکن، نگرانیهایی درباره افزایش قیمتها و سفتهبازی در این بازار ایجاد کرده است؛ اما ریزش شاخص بورس، تنها عامل نگرانی فعالان بازار مسکن نیست. براساس اعلام رسمی، کمتر از یک ماه دیگر بورس مسکن راهاندازی میشود و برخی از کارشناسان نگران هستند این بورس، قیمتها را به شکل مصنوعی افزایش دهد.
عرضه پروژههای ساختمانی در بورس از سوی شرکتهای سرمایهگذاری زمین و ساختمان، امکان خرید متری مسکن را برای سهامداران خرد و کلان فراهم میکند؛ در این بین برخی معتقدند فرایند بورس منجر به افزایش قیمت مسکن میشود و در سوی دیگر موافقان میگویند که ساختوساز با این روش رونق میگیرد. محمدرضا رضایی کوچی، رئیس کمیسیون عمران مجلس در این خصوص میگوید: «در حال حاضر بورس وضعیت عادی ندارد و هر چیزی که وارد بورس میشود به دلیل نقدینگی بالا در کشور به قیمت غیر واقعی خرید و فروش خواهد شد.»
مصطفی قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک نیز در این باره میگوید: «سهامدارانی که اقدام به خرید متری مسکن میکنند لزوماً با نیت رونق ساختوساز این اقدام را انجام نمیدهند بلکه به عنوان فعال اقتصادی دنبال سود هستند و این روند منجر به رشد قیمت زمین و مسکن خواهد شد.» اما با وجود این مخالفتها، مسئولان وزارت راه و شهرسازی و سازمان بورس بر این اعتقادند که با ایجاد بورس مسکن به عنوان یک بازار پیش نگر، امکان تامین مالی و پوشش ریسک نوسان قیمتها فراهم میشود.
جدا از ریزش شاخص بورس و نزدیک شدن به زمان آغاز به کار بورس مسکن، تلاش دولت برای دریافت مالیات از خانههای خالی، طرح مجلس برای افزایش ساختوساز و ممنوعیت درج قیمت در آگهیهای ملکی، بازار مسکن را در ماههای اخیر تحت تاثیر قرار دادهاند.
آمارهای رسمی وزارت راه و شهرسازی نشان میدهند در ۱۲ ماه منتهی به تیرماه امسال، کمترین رشد ماهیانه متوسط قیمت مسکن شهر تهران در شهریور ماه ۱۳۹۸ به میزان ۳.۵- درصد و بیشترین رشد در خرداد ۱۳۹۹ به میزان ۱۲.۱ درصد به ثبت رسیده است؛ در این بازه زمانی متوسط رشد قیمت مسکن پایتخت به صورت ماه به ماه قبل ۳.۸ درصد بوده است. متوسط قیمت یک متر مربع واحد مسکونی آپارتمانی شهر تهران در تیرماه سال جاری ۲۰.۹ میلیون تومان بوده که نسبت به ماه قبل ۱۰ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۵۴.۱ درصد افزایش نشان میدهد. همچنین حجم نقدینگی معاملات انجام شده در تیر ماه ۲۵ هزار میلیارد تومان بوده که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۳۵۸ درصد افزایش نشان می دهد.
نکته مهم این گزارش، جایی است که نشان میدهد قیمت در تیرماه سال جاری در کلیه بازههای متراژی مسکن دارای رشد بوده؛ اما واحدهای مسکونی با متراژ ۱۶۰ تا ۱۸۰ متر مربع بیشترین رشد قیمت را به میزان ۶۵.۴ درصد و واحدهای با متراژ ۱۴۰ تا ۱۶۰ مترمربع کمترین رشد قیمت را معادل ۴۲.۱ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل تجربه کردهاند. به این موضوع در ادامه باز خواهیم گشت؛ اما قبل از آن اجازه دهید نگاهی به آمارهای مرداد ماه هم داشته باشیم.
آمارهای ماهانه بانک مرکزی از بازار مسکن در مرداد امسال نشان میدهند با وجود کاهش ۳۵ درصدی معاملات مسکن در شهر تهران، تعداد واحدهای عرضه شده به بازار ۱.۵ برابر شده است. از طرف دیگر نرخ رشد قیمت پیشنهادی در آگهیها حدود نصف رشد قیمت معاملات قطعی بوده و این در حالی است که پیش از این معمولا نرخهای پیشنهادی رقمهای بالاتر از معاملات قطعی بود. تصویب مالیات بر خانههای خالی و احتمال اجرایی شدن این قانون از پایان تابستان در تمایل برای فروش مسکن تاثیرگذار بوده است.
ماه گذشته همچنان منطقه یک گرانترین منطقه بازار مسکن تهران معرفی شد. در این منطقه میانگین قیمت واحدهای مسکونی به ۵۲ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان رسیده است. میانگین قیمت مسکن در ارزانترین منطقه تهران یعنی منطقه ۱۸ به ۹ میلیون و ۷۵۰ هزار تومان رسیده است.
بیش از یک چهارم از معاملات خرید مسکن در ماه گذشته در شهر تهران به واحدهای مسکونی با قیمت کمتر از ۸۵۰ میلیون تومان اختصاص داشت؛ اما میانگین قیمت واحدهای مسکونی شهر تهران نزدیک به ۲ میلیارد تومان شده است.
و اما درباره افزایش قیمت واحدهای ۱۶۰ تا ۱۸۰ متری. کارشناسان میگویند رابطه قیمتها در گروههای متراژی آپارتمان از قاعده دهه ۸۰ خارج شده است. فاصلهای که هماکنون بین قیمت هر مترمربع آپارتمانهای نقلی با واحدهای مسکونی بزرگ وجود دارد به لحاظ نسبت قیمتها، معکوس شده است. در اواسط دهه ۸۰ قیمت مترمربع آپارتمان در کوچکمتراژها بهخصوص در مناطق پرمعامله، بیشتر از واحدهای بزرگ بود. اما با کاهش این فاصله طی سالهای اخیر و سپس معکوس شدن آن، الان میانگین قیمت هر مترمربع واحد یک خواب (زیر ۶۰ مترمربع) تقریبا معادل نصف آپارتمان سه خواب (حداقل مساحت ۱۵۰ متری) است.
قاعدهای که در دهه ۸۰ شکل گرفت این بود که میانگین قیمت فروش هر مترمربع واحد مسکونی با مساحت کوچک (آپارتمانهای نقلی و کوچک متراژ) نسبت به میانگین قیمت فروش هر مترمربع آپارتمان با مساحت بیشتر، بود. اما حالا این آمارها معکوس شدهاند. چرا؟ دو دلیل برای این اتفاق ذکر میشود. اول، قدرت خرید است و دیگری بروز یک تغییر در انتخاب آپارتمانها به لحاظ محدوده سنی.
هماکنون سهم معاملات خرید واحدهای مسکونی نوساز از کل معاملات مسکن از ۵۵ درصد در دهه ۸۰ به کمتر از ۳۲ تا ۳۳ درصد رسیده است. این موضوع به معنای افزایش سهم خرید واحدهای مسکونی کهنهساز در شرایط فعلی است. بنابراین با کاهش سهم خرید واحدهای مسکونی نقلی نوساز از کل معاملات مسکن شهر تهران همزمان با افزایش سهم خرید بزرگمتراژها، طبیعی است که میانگین قیمت فروش هر مترمربع واحد مسکونی نقلی از میانگین قیمت فروش هر مترمربع آپارتمان بزرگ متراژ کمتر باشد.
دلیل این موضوع هم یکی کاهش قدرت خرید متقاضیان برای خرید واحدهای مسکونی نوساز است. از سوی دیگر جبر قدرت خرید را میتوان بهعنوان دومین عامل این شرایط معرفی کرد. در گذشته علاوه بر حضور افراد پردرآمد در بازار مسکن، افراد با سهم درآمد کمتر نیز در بازار حضور داشته و توان خرید مسکن داشتند. اما هماکنون به دلیل جبر و ضعف قدرت خرید عملا متقاضیان کمدرآمدتر از بازار حذف شدهاند و کماکان پردرآمدها در بازار مسکن حضور دارند. این موضوع باعث افزایش تقاضا برای خرید بزرگ متراژها از یکسو و کاهش همزمان تقاضا برای خرید کوچک متراژها شده و باعث شده میانگین قیمت فروش هر مترمربع آپارتمان بزرگ متراژ از میانگین قیمت فروش هر مترمربع آپارتمان کوچک متراژ، بیشتر شود.
در همین حال که متراژ خانههای در حال معامله در حال تغییر است و بازار با نوسانهای شدیدی روبرو شده، آمارها نشان میدهند خریداران به سمت جنوب شهر تهران در حال حرکت هستند. ملکرادار در گزارشهای فصلی خود از افزایش آگهیهای ملکی در جنوب تهران خبر داده و پیشبینی کرده بود که به زودی تعداد معاملات در این مناطق بیشتر میشود و اکنون این اتفاق رخ داده است. دنیای اقتصاد گزارش داده است که شیفت دستکم ۵ ماهه خریداران مسکن در تهران به سمت پایین شهر باعث شد اختلاف چشمگیر در سرعت رشد قیمت بین شمال و جنوب پایتخت، کاهش قابلتوجهی پیدا کند. در فاصله ابتدای ۹۶ تا تیر ۹۸ تورم ملکی مناطق شمالی ۳۳ واحد درصد بیشتر از مناطق جنوبی رقم خورد. اما این شکاف (اختلاف سرعت تورم) از تابستان پارسال تا کنون به ۸ واحد درصد کاهش یافته که ناشی از رشد سهم مناطق جنوبی در فروش آپارتمان است.
بررسی جزئیات آمار رسمی از تحولات بازار مسکن پایتخت در مردادماه امسال نشان میدهد برخلاف کاهش معنادار حجم معاملات در مناطق شمال شهر تهران، معاملات خرید و فروش ثبت شده در برخی مناطق جنوبی پایتخت رشد مثبت داشتهاند. به طوریکه وزن مناطق نیمه جنوبی پایتخت در مجموع معاملات، افزایش پیدا کرده است.
از مجموع آنچه گفته شد میتوان نتیجه گرفت بازار مسکن در یکی دو ماه آینده روزهای سرنوشتسازی را پیش رو دارد. روزهایی که شاید تاثیر آنها تا یک سال بعد هم ادامه پیدا کنند.
بازتاب: بازار مسکن در سال کرونا - وبسایت خبری تحلیلی ملک رادار