شهر جدید پردیس یکی از شهرستانیهای استان تهران است که از غرب با تهران، از شرق با شهرستان دماوند، از شمال با شهرستان شمیرانات و از جنوب با شهرستان پاکدشت دارای مرز مشترک است. مرکز این شهرستان، شهر جدید پردیس است که با اجرای طرح مسکن مهر در آن، شهرت و اهمیت بیشتری یافت و جمعیت زیادی را در خود ساکن کرد. هرچند بخشهای دیگر این شهرستان مانند جاجرود و بومهن از قدمت بیشتری برخوردار هستند.
[box type=”tip”]اختصاصی ملک رادار؛[/box]
طرح ایجاد یک منطقه مسکونی در پردیس به پیش از انقلاب باز میگردد؛ اما عملا این کار در اواخر دهه ۷۰ آغاز شد. پس از آن و با آغاز طرح مسکن مهر، این منطقه به یکی از قطبهای اصلی اسکان شهروندان تهرانی تبدیل شد.
شهر جدید پردیس دارای حریم شهری ۹۰ کیلومتری و ۱۰ فاز است که فازهای یک، دو، سه، چهار، پنج، هشت و یازده کاربری مسکونی دارند. فاز ۶ با کاربری آموزشی و تحقیقاتی مورد بهرهبرداری قرار گرفته که پارک فناوری پردیس و دانشگاههای آزاد اسلامی و پیام نور واحد پردیس در آن قرار دارند. فاز ۸ نیز کاربری صنعتی دارد که مناطق خرمدشت و سیاهسنگ را شامل میشود.
فاز ۱: این فاز که قدیمیترین فاز پردیس است، با کاربری مسکونی، واحدهای آپارتمانی و خانههای ویلایی دارد و به دلیل قدمت و تراکم نسبی جمعیت، امکانات رفاهی کافی دارد. فاز یک بین فازهای دو و سه قرار گرفته و از نظر موقعیت، برتری قابل توجهی نسبت به سایر فازهای پردیس دارد. به همین دلیل میانگین قیمت واحدهای مسکونی در این فاز از سایر فازهای پردیس کمی بیشتر است.
فاز ۲: این فاز به دلیل دسترسی مناسب به مراکز خرید حائز اهمیت است. در فاز دو نیز مانند فاز یک واحدهای آپارتمانی و خانههای ویلایی به چشم میخورد. تعدد مراکز تجاری و خرید در فاز دو، موجب افزایش تقاضا شده و همین امر سبب شده تا قیمت خرید و اجاره واحدهای مسکونی بالاتر از میانگین قیمت مسکن در پردیس باشد.
فاز ۳: از مهمترین ویژگیهای این فاز، داشتن مراکز خرید و مجتمعهای تجاری متعدد، دسترسی مناسب به حمل و نقل عمومی و ایستگاههای اتوبوس و خیابانهای اصلی حریم شهری است. بخشی از فاز سه را واحدهای مسکن مهر تشکیل میدهند.
فاز ۴: در این فاز نیز خانههای ویلایی در کنار برجهای مسکونی قرار دارند.
توجه به این نکته ضروری است که فازهای یک تا چهار، واحدهای با متراژ بالای ۸۰ متر دارند و واحدهای متراژ پایین به ندرت در آنها یافت میشود.
فازهای ۵ و ۹: این دو فاز جزو طرح مسکن مهر هستند که هنوز تحویل نشدهاند.
فازهای ۶ و ۷: همانطور که قبلا گفته شد، این دو فاز، کاربری آموزشی، پژوهشی و صنعتی دارند و مسکونی نیستند.
فاز ۸: فاز هشت از فازهای نوساز است که امکانات شهری و رفاهی آن هنوز به حد مطلوب نرسیده است. این فاز نیز در طرح مسکن مهر قرار دارد و به ندرت خانههای ویلایی در آن مشاهده میشود. همچنین واحدهای آپارتمانی با متراژ پایینتر در این فاز ساخته شده است.
فاز ۱۱ (شهرک آرا): این فاز که به شهرک آرا شهرت دارد، دارای ۳۵ هزار واحد مسکن مهر است. فاز یازده توسط یک خیابان اصلی که از طریق تونل به آزاد راه تهران- پردیس متصل میشود، به دو قسمت شمالی و جنوبی تقسیم میشود و به دلیل وسعت زیاد دارای ۵ زون است که مجموعا از ۵۶۴ بلوک ۱۵ طبقهای و هر طبقه با ۴ واحد مسکونی تشکیل میشود. به طور کلی بیشتر واحدهای فاز یازده در مرحله تحویل به متقاضیان است و به دلیل قیمت مناسب، سرمایهگذاران زیادی برای خرید خانه جذب این منطقه شدهاند. هرچند امکانات زیرساختی و رفاهی در این فاز به حد مطلوب نرسیده است.
از آنجا که پردیس در ۱۷ کیلومتری تهران قرار دارد و آبوهوای مناسبتری نسبت به مرکز شهر دارد، رشد بیشتری نسبت به دیگر مناطق حومه تهران برای آن متصور است. همچنین طرح متروی پردیس در صورت افتتاح میتواند تحولی جدی در دسترسی به این منطقه ایجاد کند.
املاک پردیس
در محدوده پردیس به صورت کلی ۳ نوع ملک وجود دارد. آپارتمانهای شخصیساز، آپارتمانهای تعاونیساز و طرح مسکن مهر. همچنین واحدهای ویلایی و تجاری هم در این محدوده وجود دارند که تعدادش کم است.
با توجه به آنچه در بالا گفته شد، تفاوت قیمت بین فازهای مختلف پردیس، زیاد است و فازهای ۱ تا ۴ گرانتر از دیگر فازها هستند؛ چرا که املاک ویلایی بیشتر و آپارتمانها اغلب شخصیساز و دارای سند هستند. در این فازها املاک قدیمیتر و شخصیساز به طور متوسط با قیمت ۲۵ میلیون تومان برای هر متر مربع معامله میشوند. همچنین املاک ویلایی و اصطلاحا لاکچری در این محدوده وجود دارد که قیمت آن به حدود ۶۰ میلیون تومان به ازای هر متر مربع نیز میرسد.
بررسیهای ملکرادار و گفتوگو با مشاوران املاک این منطقه نشان میدهد ارزانترین قیمتها مربوط به فازهای ۸ و ۱۱ است که از ۶ میلیون تومان در هر متر و برای املاک تعاونی و مسکن مهر (بدون سند) آغاز میشود. این مبلغ در فاز ۹ پردیس بین متوسط ۹ الی ۱۰ میلیون تومان است. فاز ۵ که هنوز واحدهای آن تحویل نشدهاند، قیمتی مشابه فاز ۸ دارد. در فاز ۱۱ نیز املاکی وجود دارد که به دلیل کیفیت بالاتر ساخت، قیمت بیشتری دارند و بهطور متوسط به ۱۰ میلیون تومان برای هر متر مربع میرسند.
املاک نوساز
در منطقه پردیس معمولا املاک ۴ تا ۵ سال ساخت نیز همچنان نوساز به شمار میروند. با توجه به اینکه درصد کمی از املاک در این منطقه، غیر نوساز هستند، قاعده مشخصی برای قیمتگذاری نوسازها وجود ندارد و معمولا مشاوران املاک بر اساس مصالح به کار رفته و امکانات واحد قیمتگذاری را انجام میدهند. همچنین برای املاک بیش از ۱۰ سال، بعد از کسر هزینه بازسازی قیمت، ملک مشخص میشود که بین ۲۵ تا ۳۵ درصد کمتر از قیمت ملک نوساز است.
فازهای مختلف پردیس، نوع املاک و سند در قیمتگذاری موثر هستند؛ مثلا نزدیک بودن به ایستگاه مترو در قیمت فاز ۹ یا وجود مجتمع توریستی دره بهشت در قیمت فاز ۸ موثر هستند. به صورت کلی میتوان گفت جزییات، تاثیر زیادی در قیمتهای این منطقه دارند.
برای اجاره نیز یک سوم قیمت کل ملک به عنوان رهن کامل در نظر گرفته میشود.
بازتاب: راهنمای املاک فردیس - وبسایت خبری تحلیلی ملک رادار