دستاوردی سه ساله و تحلیل بازار مسکن

تحلیل بازار مسکن در فاصله سال‌های 90 تا 95، با ورود به «راه انحرافی» و سپس «اصلاح مسیر»، دو نیمه متفاوت را پشت‌سر گذاشت. بررسی‌ها از روند کل بازار مسکن –معاملات و ساخت و ساز- طی 6 سال اخیر حاکی است: «جراحی رفتار» در بازار ملک طی سال‌های 93 تا 95 که بخشی از آن از سر اجبار و ناشی از «انحراف بزرگ» سرمایه‌های ساختمانی در سال‌های 90 تا 92 بود، باعث شد طی دست کم دو سال اخیر، در بازار ساخت و سازهای مسکونی، «رکود سفته‌بازی»، جایگزین «رونق غیرمصرفی» شود و به تبع، در بازار معاملات خرید آپارتمان نیز رفتار «سوداگرانه» جای خود را به «تقاضای مصرفی» بدهد. بازگشت بازار از راه انحرافی، 5‌تحول مثبت به نفع «رونق غیر تورمی و پایدار» پیش روی بازار مسکن 96 قرار داده است.

به گزارش ملک رادار و به نقل از دنیای اقتصاد، در حال حاضر هر چند مقایسه وضعیت فعلی با «ظاهر خوشایند» سال‌های اوایل دهه 90، برای گروهی از فعالان بازار، حس نارضایتی از شرایط کنونی و انتظار برای تکرار اوضاع نیمه اول 95-90 را به‌وجود آورده اما مجموعه‌ای از آمارهای رسمی که منعکس‌کننده واقعیت بازار ملک است، نشان می‌دهد: بازار مسکن از اوایل سال 93 و به‌صورت محسوس از حدود دو سال پیش، تحت تاثیر تغییر مثبت سیاست‌های پولی و برنامه‌‌های بخش مسکن، با «چرخش اساسی» در راه پیموده‌شده قبلی مواجه شد و از تشدید انحراف بزرگ سرمایه‌ها در این بخش نجات پیدا کرد.

آمار جدید سرشماری نفوس و مسکن، با اعلام آخرین وضعیت «نسبت عرضه و تقاضای مسکن» و همچنین «تعداد واحدهای خالی از سکنه»، به‌صورت واضح و روشن، «سراب» در بازار مسکن سال‌های 91 و 92 و انحراف سرمایه‌ها به سمت آن را تایید می‌کند. هر چند نتایج سرشماری مربوط به 5 سال گذشته است اما تغییرات سالانه در میزان عرضه واحد مسکونی جدید –سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی و حجم ساخت و ساز در هر سال- مشخص می‌کند: آنچه امروز به‌صورت دو نقص اساسی شامل «کمبود واقعی آپارتمان» معادل یک میلیون و 400 هزار واحد مسکونی در برابر خانوارها و همچنین «جهش در تعداد آپارتمان‌های بلااستفاده» در بازار ملک بروز پیدا کرده، محصول انحراف سرمایه‌های ساختمانی سال‌های 90 تا 92 است.

در فاصله سال‌های 90 تا 92، تیراژ ساخت مسکن با احتساب فعالیت‌های ساختمانی در مسکن مهر، از مرز یک میلیون واحد مسکونی در سال گذشت که در مقایسه با روند بلندمدت گذشته، یک رکورد به لحاظ بیشترین عرضه محسوب می‌شد. هر چند از سال 93 تاکنون به دلیل «رکود» در بخش مسکن ناشی از حباب قیمت در سال 92 و تخلیه زمانبر آن، تیراژ ساخت واحد مسکونی به کمتر از 400 هزار آپارتمان در سال رسید اما در مجموع،‌ طی 5 سال منتهی به اواخر 95، حجمی معادل 3میلیون و 800 هزار واحد مسکونی جدید به بازار مسکن عرضه شد. کل واحدهای مسکونی کشور در فاصله 90 تا 95 با 18 درصد رشد، از حدود 21 میلیون و 600 هزار واحد به حدود 25 میلیون و 400 هزار واحد مسکونی افزایش یافت. در این فاصله اما تعداد خانوارها با رشد کمتر از عرضه مسکن یعنی به اندازه 14 درصد رشد، از 21 میلیون و 185 هزار خانوار به نزدیک 24 میلیون و 200 هزار خانوار افزایش یافت. ظاهر این میزان عرضه (افزایش 8/ 3 میلیونی موجودی بازار مسکن)، در مقایسه با افزایش 2 میلیون و 900 هزار خانوار به کل جمعیت کشور طی همین فاصله زمانی، مثبت و قابل قبول به نظر می‌رسد اما وضعیت بحرانی دو شاخص در نتایج سرشماری، نشان می‌دهد: عمده رونق ساختمانی سال‌های 90 تا 92 که منجر به افزایش عرضه مسکن شد، بدون آنکه به جامعه هدف (خانوارهای نیازمند واحد مسکونی برای سکونت) اصابت کند، به سمت بازار «آپارتمان‌های بی‌مصرف و بلااستفاده» منحرف شد. شاخص اول، به تعداد خانه‌های خالی مربوط است. طی 5 سال گذشته،‌ به رغم افزایش 18درصدی حجم کل عرضه مسکن در کشور، تعداد خانه‌های خالی 55 درصد افزایش پیدا کرد. در این فاصله، یک میلیون آپارتمان به بازار خانه‌های خالی افزوده شد و تعداد کل این املاک بدون مصرف، از یک میلیون و 600 هزار واحد در کل کشور به 2 میلیون و 600 هزار واحد مسکونی افزایش پیدا کرد.

مقایسه نرخ رشد عرضه مسکن (18 درصد) و نرخ رشد خانه‌های خالی (55 درصد)، «رفتار سوداگرانه در بازار ملک و به‌خصوص غفلت سرمایه‌گذاران ساختمانی از نیاز بازار مصرف در سال‌های رونق ساخت و ساز طی نیمه اول 95-90» را تایید می‌کند. از آنجا که حدود یک میلیون واحد مسکونی جدید از حجم عرضه‌ جدید مسکن طی 5 سال گذشته، مربوط به نیمه دوم 95-90 بوده و مابقی (حدود 8/ 2 میلیون واحد)، در نیمه اول 95-90 در کشور احداث شده، منشأ اصلی جهش تعداد خانه‌های خالی، به همان دوره زمانی نیمه اول که ساخت و سازها خاصیت سوداگرانه داشته، مربوط است. با احتساب تعداد خانه‌های خالی در سال 95، وضعیت دومین شاخص بحرانی، مشخص می‌شود. این شاخص که «نسبت تعداد خانوارها به تعداد واحدهای مسکونی در حال استفاده» را اعلام می‌کند، در حال حاضر و به رغم افزایش عرضه مسکن طی 5‌سال اخیر، هیچ بهبودی نسبت به سال 90 پیدا نکرده است.

در حال حاضر شاخص «تراکم خانوار در واحد مسکونی»، عدد 106 است؛ به این معنا که در هر 100 واحد مسکونی، 106 خانوار سکونت دارند. برای محاسبه این شاخص، تعداد واحدهای مسکونی تحت سکونت خانوارها (مابه‌التفاوت کل 25 میلیون و 400 هزار واحد مسکونی و 6/ 2 میلیون خانه خالی) و همچنین تعداد خانوارها (24 میلیون و 200 هزار خانوار) ملاک قرار می‌گیرد. بر اساس این شاخص مشخص می‌شود: همان‌طور که در سال 90، تعداد واحدهای تحت سکونت، 6 درصد کمتر از تعداد کل خانوارها بود، اکنون،‌ پس از 5 سال و به رغم افزایش 18 درصدی حجم عرضه مسکن، همچنان نرخ «کمبود واقعی» آپارتمان (کسری واحد مسکونی در حال استفاده در مقایسه با تعداد خانوارها)، در سطح 6 درصد 5 سال پیش، باقی مانده است و ساخت و سازهای مسکونی در این فاصله زمانی، نتوانسته به بهبود شاخص «تراکم خانوار در واحد مسکونی» منجر شود.

این در حالی است که اگر جهش تیراژ ساخت و سازهای مسکونی در رونق سال‌های 90 تا 92، منطبق با الگوی تقاضای مصرفی و نیاز خانوارها بود به این معنا که واحدهای مسکونی جدید در مناطق مصرفی و ارزان قیمت شهرها ساخته می‌شد و مساحت آنها از انطباق لازم با توان خرید برخوردار بود، در حال حاضر از یکسو، نسبت تعداد خانوارها به واحدهای مسکونی در حال استفاده، بهبود پیدا می‌کرد و از 106، به سمت 100 که سطح مناسب و متعادل محسوب می‌شود، کاهش می‌یافت و از سوی دیگر، تعداد خانه‌های خالی به جای افزایش 55 درصدی، کاهش پیدا می‌کرد. اما هم اکنون، مشخص است که رشد سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در دوره رونق پیشین، به بدترین شکل ممکن، در بازار مسکن انعکاس پیدا کرده است. از یک سو، «کسری واقعی» از یک میلیون و 185 هزار واحد در سال 90 به یک میلیون و 400 هزار واحد در سال 95 افزایش یافته و همچنان تعداد آپارتمان‌های در حال استفاده در کشور، 6درصد کمتر از تعداد خانوارها است و از سوی دیگر، تعداد خانه‌های خالی، سالی 250 هزار واحد، افزایش یافته است.

مقایسه تیراژ ساخت مسکن و نرخ رشد خانه‌های خالی در 5 سال اخیر مشخص می‌کند: در این فاصله، به ازای ساخت هر 4 واحد مسکونی جدید، یک واحد به آپارتمان‌های خالی از سکنه، افزوده شده است. بررسی‌ها از تفاوت بازار مسکن در دو نیمه 90 تا 95، حاکی است با مشخص شدن سراب در مسیر فعالیت‌های ساختمانی سال‌های 90 تا 92 که منجر به سونامی ساخت و ساز شد، طی سه سال اخیر، سرمایه‌گذاری‌ها در این حوزه، نصف شده است. بخشی از افت 50 درصدی تیراژ ساخت مسکن در کشور طی سال‌های 93 تا 95، ناشی از رکود معاملات ملک بوده و بخشی دیگر به‌خاطر ترکیدن حباب مسکن و افت ارزش واقعی املاک لوکس و نوساز سال‌های قبل، بوده است.

دستاورد سه ساله بازار مسکن

بازار مسکن در سه سال گذشته، با 5 تحول مثبت همراه شد. دستاوردهای سه ساله بازار مسکن شامل «تصفیه بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی از ذهنیت غلط و توهم درباره شکل رونق»، «بازگشت از جاده انحرافی سرمایه‌گذاری»، «مهار و تخلیه حباب قیمت مسکن»، «افزایش قدرت خرید مسکن» و «تحریک تقاضا بدون فراهم کردن زمینه سفته‌بازی» است که بروز آنها در بازار، تا حدودی، تبعات انحراف سال‌های 91 و 92 را جبران کرده است. در حال حاضر، حجم معاملات خرید آپارتمان رو به افزایش است اما این فرآیند، برعکس دوره‌های گذشته رونق، با افزایش شدید قیمت همراه نیست. این اتفاق، می‌تواند نتیجه تصفیه بازار از ذهنیت غلط درباره شکل رونق باشد.

از طرفی، حجم ساخت و سازهای مسکونی با مساحت کمتر از 100 متر مربع نسبت به اوایل دهه 90، حدود 2 درصد افزایش پیدا کرده است. در این میان، عدم افزایش تیراژ ساخت مسکن به معنای پذیرش اشتباه از جانب سرمایه‌گذاران و جلوگیری از انحراف بیشتر سرمایه‌ها، می‌تواند تلقی شود. طی سه سال اخیر، تیراژ ساخت واحد مسکونی جدید حول و حوش 350 هزار تا 400 هزار واحد در نوسان بوده است. طی سه سال اخیر، قیمت مسکن نیز از مسیر هیجانی سال‌های 90 تا 92 خارج شد. در فاصله سال‌های 90 تا 92، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران 2 برابر شد (100 درصد افزایش) و از 2 میلیون به 4 میلیون تومان افزایش یافت اما از سال 93 تا کنون، میانگین قیمت متری کمتر از 500 هزار تومان افزایش پیدا کرد (12 درصد افزایش) و در حال حاضر در مرز 5/ 4‌میلیون تومان است. ارزش واقعی املاک مسکونی طی دو سال اخیر بیش از 12 درصد کاهش یافت.

افزایش قدرت خرید مسکن تحت تاثیر افزایش سقف تسهیلات نیز دستاورد دیگر بازار مسکن سال‌های 93 تا 95 است. در حال حاضر در تهران، بیش از 30 درصد هزینه خرید آپارتمان کوچک متراژ –کمتر از 75 مترمربع- با قیمت میانگین شهر، توسط تسهیلات خرید مسکن 110 میلیونی، تامین می‌شود. قدرت خرید تسهیلات مسکن در سال 92 به حدود 6 درصد، تنزل کرده بود. در این میان، مهم‌ترین تحول بازار مسکن در فاصله سال‌های 93 تا 95، مرزبندی بین دو دسته تقاضا از جانب سیاست‌گذاران بخش مسکن برای تحریک به خرید، بوده است که باعث شد بدون فراهم شدن زمینه سفته‌بازی در بازار ملک از ناحیه تسهیلات خرید، حجم معاملات مصرفی، افزایش پیدا کند و بازار خرید و فروش آپارتمان وارد فاز رونق شود.