شما دهمین اپیزود از پادکست «مسکن پاد» را مطالعه میکنید.
پادکست «مسکن پاد» که توسط تیم تحلیلی ملکرادار تولید میشه، به بررسی بازار مسکن در ماههای گذشته و نگاهی به این بازار در روزهای آینده اختصاص داره.
آذر ماه با تعطیلی اجباری بسیاری از مشاغل و از جمله دفاتر مشاوره املاک شروع شد. در این وضعیت، نمیشه انتظار زیادی از بازار ملک داشت و گرچه همچنان راههایی برای دورکاری وجود داره؛ اما تصور اینکه بازار ملک در تعطیلی دفاتر مشاور املاک، رونق داشته باشه، دور از ذهن است.
در میانه آبان ماه و زمانی که نتایج انتخابات ریاست جمهوری آمریکا مشخص شد، دلار رو به کاهش گذاشت و همزمان، نرخ پیشنهادی آپارتمانهایی که با قیمتهای نامتعارف به بازار عرضه شده بودند، حدود ۱۰ تا ۱۵ درصد کاهش یافته و سایتهای فروش ملک با افزایش عرضه مواجه شدند.
خبرگزاری ایسنا گزارش داد بعضی مالکان که در ماههای گذشته به دلیل نبود تصویر روشن از آینده اقتصاد کلان از فروش آپارتمان امتناع میکردند، وارد بازار شدند. بعضی از فعالان بازار ملک هم به این خبرگزاری گفتند که در صورت سقوط قیمت دلار، نرخ مسکن هم پایین میآید؛ هرچند این کاهش با سرعت رخ نمیدهد.
اواخر آبان هم روزنامه دنیای اقتصاد گزارش داد نتایج استخراج و بررسی دادههای اولیه مربوط به معاملات مسکن ۲۱ روز اول آبان مشخص میکند، تحتتاثیر کاهش ریسک غیراقتصادی و انتظارات تورمی و همچنین ریزش قیمت در بازارهای موازی، تورم ملکی در بازار مسکن پایتخت سکته کرد.
آمارهای بانک مرکزی از بازار مسکن نیز نشان میده در آبان ماه تعداد معاملات آپارتمانهای مسکونی شهر تهران به ۴.۵ هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل ۴۸.۴ درصد کاهش و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۹.۹ درصد افزایش داشته. این ماه متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاههای معاملات ملکی شهر تهران ۲۷ میلیون و ۱۹۰ هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب معادل ۱.۸ و ۱۱۸.۲ درصد افزایش نشان میدهد.
بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا در آبان ماه حاکی از آن است که واحدهای تا ۵ سال ساخت با سهم ۳۸.۹ درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص دادهاند. این سهم در مقایسه با آبان سال قبل حدود ۳ درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحدهای با قدمت بالا اضافه شده است.
منطقه ۵ با ۱۲.۱ درصد از کل معاملات انجام شده، بیشترین تعداد قراردادها را به خود اختصاص داده و مناطق ۱۰ و ۴ در رتبههای بعدی هستند.
در میان مناطق ۲۲ گانه شهر تهران، بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده حدود ۵۵ میلیون تومان و مربوط به منطقه ۱ و کمترین آن با ۱۲ میلیون تومان به منطقه ۱۸ تعلق داشته است.
تحقیقات میدانی نشان دهنده شکلگیری ترافیک در خروجی بازار مسکن از سوی فروشندههای آپارتمان است. عمده این افراد سرمایهگذارانی هستند که پیشتر و به دنبال انتظارات تورمی وارد بازار مسکن شده بودند اما هماکنون با کاهش ریسکهای غیراقتصادی، کاهش انتظارات تورمی، مشاهده سقوط و ریزش نرخ در سایر بازارها به صف متقاضیان فروش واحدهای مسکونی پیوستهاند.
اما در بازار اجاره، وضعیت اندکی متفاوت است. بررسی رفتار مالکان در سالهای اخیر نشان میدهد قراردادهایی که در فصل زمستان امضا میشوند، معمولا بیشتر از قراردادهای پاییزی با افزایش مبلغ رهن و اجاره روبرو هستند. طوری که در چهار سال اخیر، تورم اجاره در فصل زمستان نسبت به پاییز بیشتر بوده است.
برای مثال پارسال در فصل پاییز صاحبخانهها به طور متوسط ۲۱.۶ درصد به مبلغ رهن و اجاره اضافه کردند و این رقم در فصل زمستان به ۲۲.۹ درصد رسید. این روند در سالهای ۹۷ و ۹۶ هم قابل مشاهده است. بدین ترتیب میتوان گفت مستاجران برای یافتن خانه مناسب، زمان زیادی ندارد و در صورتی که این کار را به زمستان موکل کنند باید قیمتهای بیشتری بپردازند.
از مجموعه رخدادهای اخیر و نوسانات بازار میتوان نتیجه گرفت احتمالا بازار آرامی در فصلهای سرد سال خواهیم داشت؛ اما هیچچیز قطعی نیست و با توجه به متغیرهای متعددی که در این زمینه وجود دارد، شاید آذر ماه روند کاملا متفاوتی نسبت به آبان در پیش گیرد.
در پایان یادآور میشیم که گزارش فصلی ملکرادار از آگهیهای ملکی فصل تابستان امسال به زودی منتشر میشه و شما میتونید جزییات روند بازار مسکن رو ببینید.