بررسی نگاه بازار اجاره‌ مسکن به لایحه دولت

واسطه‌های ملکی بازار مسکن اولین واکنش خود را نسبت به لایحه‌ای که دور روز پیش از سوی وزارت راه و شهرسازی برای کنترل بازار اجاره‌بها به دولت ارسال شد، اعلام کردند. دو روز پیش، وزیر راه و شهرسازی لایحه کنترل بازار اجاره‌ مسکن از طریق الزام موجران به انعقاد قرارداد دو ساله با مستاجران با سقف مجاز افزایش ۱۰ درصدی اجاره‌بها برای سال دوم نسبت به سال اول را به دولت ارسال کرد تا در صورت تصویب این لایحه، ماده جدیدی با همین مضمون به قانون روابط موجران و مستاجران اضافه شود.

به گزارش ملک رادار و به نقل از دنیای اقتصاد، در این لایحه، حق خاتمه قرارداد اجاره در سال اول از موجر سلب شده است ولی به مستاجر اختیار داده شده است در صورت تمایل، بعد از اتمام سال اول نسبت به خروج از قرارداد اجاره و تخلیه ملک اجاره‌ای اقدام کند. هر چند هم‌اکنون دو برداشت متفاوت از این لایحه به لحاظ زمان امضای قراردادهای اجاره مشمول این لایحه در صورت تصویب و قانونی شدن آن وجود دارد؛ مبنی بر اینکه هم‌اکنون این ابهام وجود دارد که آیا این لایحه در صورت تصویب، اجاره‌نامه‌های مربوط به سال ۹۶ را هم در برمی‌گیرد و یا صرفا مربوط به قراردادهایی است که بعد از زمان تصویب این قانون بین موجران و مستاجران منعقد می‌شود؟

فارغ از این ابهام کلیدی موجود در برنامه دولت برای کنترل بازار اجاره مسکن که دو روز پیش به‌صورت لایحه از سوی وزیر راه و شهرسازی به دولت ارسال شد، روز گذشته واسطه‌های فعال در بازار اجاره مناطق مختلف شهر تهران در اولین مواجهه با تصمیم جدید دولت از وجود ۷ پارامتر مهم در ارتباط با این موضوع در صورت تصویب و تغییر قانون روابط بین مالکان و موجران خبر دادند.

تحقیقات میدانی از بازار اجاره مسکن مناطق مختلف پایتخت نشان می‌دهد بخشی از واسطه‌های ملکی و فعالان بازار اجاره مسکن هنوز از این تصمیم دولت بی‌اطلاع بوده و در جریان جزئیات این تصمیم قرار ندارند؛ با این حال بخش دیگری از واسطه‌های ملکی به واسطه اخبار منتشر شده از سوی رسانه‌ها در جریان این لایحه قرار گرفته‌اند؛ موضوع مهمی که در این رابطه و به‌عنوان یکی از پارامترهای مطرح شده در واکنش واسطه‌های بازار اجاره مسکن شهر تهران می‌توان به آن اشاره کرد این است که برخی از واسطه‌های ملکی معتقدند در صورتی که این لایحه به تصویب برسد و صورت قانونی پیدا کند، اگر چه اثر چندانی بر کنترل بازار اجاره نخواهد داشت، اما می‌تواند فضای روانی بازار را تا حدودی تحت تاثیر قرار دهد.

واسطه‌های فعال در بازار اجاره مسکن در مناطق مختلف با اشاره به تجربه ناموفق اجرای طرح برخورد تعزیراتی با موجران متخلف در سال ۹۰ معتقدند این گونه برخوردها همان‌گونه که در اوایل دهه ۹۰ نیز تجربه شد نمی‌تواند اثر چندانی بر بازار اجاره داشته باشد؛ ضمن اینکه در شرایط فعلی بازار اجاره مسکن بیش از آنکه تابع متغیرهای درونی بازار ملک باشد، از تحولات و نوسانات سایر بازارهای اقتصادی همچون ارز و سکه تاثیر می‌پذیرد و در شرایطی که وضعیت این بازارها نامشخص و دچار نوسان شدید است، این تاثیر‌پذیری به مراتب بیش از سایر زمان‌هاست.

پارامتر بعدی مورد اشاره از سوی واسطه‌های ملکی بازار اجاره مسکن به این موضوع اشاره دارد که این لایحه با حق مالکیت صاحبان املاک بر اموال غیرمنقول در مغایرت است؛براساس حق مالکیت صاحبان املاک بر املاک غیرمنقول،مالک برای هر دوره مشخص و به هر میزانی که تشخیص دهد می‌تواند ملک خود را به مستاجر اجاره دهد و کسی نمی‌تواند برای وی تعیین کند که با چه قیمتی و برای چه مدت زمانی ملک خود را به بازار اجاره واگذار کند؛ این در حالی است که قانون فعلی درخصوص روابط موجر و مستاجر که در سال ۷۶ مصوب شد و همچنین آیین‌نامه اجرایی مربوط به آن مصوب سال ۷۸، نیز مدت زمان اجاره مسکن را برای موجران و مستاجران تعیین نکرده است؛ بنابراین مدت زمان یکساله که هم‌اکنون در عمده قراردادهای اجاره به‌عنوان مبنای زمانی ملاک انعقاد قراردادها قرار گرفته است بر مبنای توافق موجر و مستاجر و براساس نوعی عرف در بازار مسکن رایج و پذیرفته شده است.

واسطه‌های بازار اجاره مسکن در مناطق مختلف شهر تهران همچنین در واکنش به این لایحه و در تشریح چهارمین پارامتر مطرح در‌این‌خصوص اعلام کردند: در صورت تصویب این لایحه، اجرایی شدن قانون مربوط به قراردادهای دوساله اجاره مسکن با سقف رشد ۱۰ درصدی اجاره‌بها در سال دوم، نیازمند سیستم‌های نظارتی و رهگیری قوی و کارآمد است؛ به‌گونه‌ای که بتوان کلیه قراردادهای اجاره را از بابت رعایت قانون رصد کرده و تحت کنترل گرفت.

این در حالی است که هم‌اکنون هیچ اجباری از بابت ثبت قراردادهای اجاره در سامانه رهگیری مسکن وجود ندارد و بخش قابل توجهی از قراردادهای اجاره بعد از توافق موجر و مستاجر خارج از دفترخانه‌ها و بنگاه‌های مسکن به‌صورت دستی و سنتی نوشته می‌شود؛ در چنین شرایطی در صورت ایجاد اختلاف بین موجر و مستاجر بر سر نحوه تعیین نرخ اجاره‌بها و میزان افزایش آن خارج از قانون مصوب، طرفین برای اجرای قانون چاره‌ای جز شکایت و طرح دعوا در مجامع قضایی ندارند که این موضوع خود می‌تواند منجر به افزایش تعداد پرونده‌های مربوط به شکایات ملکی در دادگاه‌ها شود.

واسطه‌های بازار اجاره مسکن همچنین با اشاره به تاثیرپذیری نحوه تعیین اجاره‌بها از تحولات قیمتی بازار ساخت وساز و بازار معاملات مسکن معتقدند: پارامتر دیگری که باید به آن اشاره کرد این است که از آنجا که بخشی از موجران، سازندگان واحدهای مسکونی‌ یا خریدارانی هستند  که یا برای جبران کسری نقدینگی خود برای خرید آپارتمان اقدام به اجاره واحد خود کرده‌اند، افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز و همچنین افزایش قیمت مسکن از مهم‌ترین عوامل افزایش اجاره‌بها محسوب می‌شود؛ بنابراین زمانی که موجران با افزایش قیمت تمام شده ساخت مسکن، تورم انتظاری و نوسانات قیمت ملک مواجه می‌شوند طبیعی است که نرخ اجاره‌بها را نیز تغییر دهند.

در چنین شرایطی لازم است سیاست‌گذار بخش مسکن ضمن شناسایی و چاره‌اندیشی برای کنترل و از بین بردن ریشه جهش قیمت در بازار ملک، زمینه تعدیل نرخ اجاره‌بها را نیز فراهم کند. پارامتر ششم مورد اشاره واسطه‌های معاملات بازار اجاره مسکن درخصوص لایحه اخیر دولت برای کنترل بازار اجاره مسکن به تهدید مستاجران از جانب یک خطر احتمالی مربوط می‌شود.

به گفته واسطه‌های معاملات بازار اجاره در مناطق مختلف شهر تهران،در صورت تصویب این لایحه، یک خطر مستاجران را تهدید می‌کند؛ مبنی بر اینکه در صورت دو ساله شدن قراردادهای اجاره مسکن موجر برای آنکه بتواند به درآمد موردنظر خود در سال دوم اجاره دست یابد ممکن است اجاره‌بهای سال اول را با رقم بالاتری تعیین کند. از این رو عملا حتی در صورت قانونی شدن این لایحه اثر مورد نظر متوجه بازار اجاره نخواهد شد. این پارامتر مورد اشاره از سوی واسطه‌های بازار اجاره مسکن در واقع به دور زدن سقف رشد ۱۰ درصدی اجاره بها در سال دوم از همان سال اول توسط موجران معترض اشاره دارد.

موضوع دیگری که فعالان بازار اجاره مسکن مناطق مختلف شهر تهران در قالب هشتمین پارامتر مطرح در ارتباط با لایحه اخیر دولت به آن اشاره کردند به احتمال بالا برای شیوع قراردادهای زیرزمینی در بازار اجاره اشاره دارد؛ به گفته آنها به‌طور قطع بسیاری از موجران برای دور زدن این قانون به انعقاد قراردادهای زیرزمینی خارج از بنگاه‌ها اقدام خواهند کرد که به واسطه عدم ثبت در سامانه رهگیری معاملات مسکن و عدم صدور کد رهگیری برای آن‌ها، قابل پیگیری نخواهد بود.