به گزارش ملک رادار و به نقل از دنیای اقتصاد، ساختوسازهای بزرگ متراژ و لوکس در هسته فرسوده پایتخت پررونق شده است. در حالی که تا دو سال پیش حجم زیادی از ساختوسازها در ۱۱ منطقه بافت فرسوده شهر تهران به احداث آپارتمانهای مسکونی کوچک متراژ کمتر از ۱۰۰ مترمربع تعلق داشت هم اکنون سهم ساختوسازهای بزرگ متراژ در مناطق فرسوده شهر تهران، ناموزون با نیاز مصرفی این محدوده شهر با جهش مواجه شده است. حرکت به سمت بزرگسازی از یکسو از نقص فنی بسته تشویقی سرمایهگذاری در بافت فرسوده حکایت دارد و از سوی دیگر سه خطر را متوجه بازار مسکن پایتخت میکند.
شاخص متوسط مساحت آپارتمانهای جدید حاصل از ساختوساز در آمارهای رسمی مرکز آمار ایران موضوع انحراف متراژ در هسته فرسوده پایتخت از کوچکسازی به لوکسسازی را تایید میکند. این آمار نشان میدهد که متوسط مساحت آپارتمانهای جدید حاصل از ساختوساز (میانگین متراژ هر واحد مسکونی) در پنج سال اخیر ۲۴ درصد افزایش پیدا کرده و از ۱۰۵ مترمربع در سال ۹۰ به ۱۳۰ مترمربع در سال ۹۵ رسیده است. این آمار رسمی وضعیت را تا پایان بهار سال جاری نشان میدهد اما تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از برخی مناطق بافت فرسوده تهران که بیشترین ساختوساز جدید در آنها جریان دارد حاکی از آن است که میانگین متراژ در حال حاضر نسبت به ماههای ابتدایی سال دستکم ۱۰ متر افزایش پیدا کرده است. به این معنی که آپارتمانهای جدید در برخی مناطق بافت فرسوده شهر تهران همچون منطقه ۱۵ آپارتمانهایی هستند که حدود ۱۴۰ تا ۱۵۰ مترمربع مساحت دارند با این حال متوسط مساحت آپارتمانهای جدید حاصل از ساختوساز در حال حاضر نسبت به سال ۹۲ یعنی پیش از اجرای بسته تشویقی نوسازی در بافت فرسوده که از سوی مدیریت شهری تهران طراحی و به کارگرفته شده است، ۲۱ درصد انحراف متراژ را نشان میدهد؛ یعنی متوسط مساحت در بافت فرسوده هر واحد ۱۰۷ مترمربع در بهار سال جاری به ۱۳۰ متر در حال حاضر رسیده است.
سه تهدید بالقوه انحراف بسته تشویقی
اولین تهدید ناشی از انحراف متراژ سرایت رسوب آپارتمانهای لوکس از مناطق شمال شهر به مناطق مصرفی و جنوبی شهر است. در واقع مشکلی که در دو سال گذشته به شکل واحدهای مسکونی بزرگ متراژ بدون مشتری دامنگیر بسازوبفروشها شده است به زودی به بازار مسکن مناطق جنوبی پایتخت سرایت میکند. تهدید دوم که ناشی از تهدید اول است احتمال خروج سرمایهگذاران ساختمانی از بافت فرسوده تحت تاثیر سختی فروش بزرگ متراژها میتواند باشد. در حال حاضر اگرچه تقاضای خرید واحدهای بزرگ متراژ در بافت فرسوده تحت تاثیر وامهای سه رقمی خرید مسکن، عملیات فروش و پیشفروش واحدهای بزرگ را برای سازندهها تسهیل کرده اما این روند زودگذر و ناپایدار خواهد بود. چراکه به تناسب نوسان قیمت مسکن در سالهای آتی و عقب ماندن قدرت خرید تسهیلات بانکی امکان خرید این واحدها از متقاضیان گرفته خواهد شد و تقاضای واقعی در بافت فرسوده (خانوارهای کمدرآمد) بهعنوان متقاضیان پایدار در این بخش از بازار مسکن در آینده نزدیک دچار ضعف در خرید خواهد شد. تجربه سالهای گذشته نشان میدهد، سقف وام خرید مسکن با تاخیر حداقل یک تا دو سال افزایش پیدا کرده است حتی در برخی دورهها (دولت قبل) ممنوعیت افزایش سقف وام خرید مسکن باعث شد سقف وام ۱۰ ساله بدون تغییر باقی بماند در حالی که قیمت مسکن در همین دوره زمانی تا ۶ برابر افزایش پیدا کرد.
تهدید سوم انحراف در نحوه استفاده از وام صندوق یکم خواهد بود. این تسهیلات که مختص خانهاولیها تعریف شده است در بافت فرسوده شهر تهران تا سقف ۱۶۰ میلیون تومان بدون لحاظ شرط خانه اولی(بدون رعایت شرط سابقه مالکیت) پرداخت میشود. با توجه به میانگین قیمت مسکن در ۱۱ منطقه بافت فرسوده (مترمربعی ۳ میلیون تومان) مشخص میشود این وام هماکنون ۴۱ درصد از هزینه خرید یک واحد مسکونی ۱۳۰ متری را تامین میکند که این میزان قدرت خرید میتواند به نفع تقاضای سرمایهای تمام شود و مانع از بهرهبرداری از تسهیلات در نظر گرفته شده از سوی خانه اولیها شود. بهطور طبیعی این اتفاق تحقق هدف سیاستگذار مبنی بر پرداخت وام ۸ درصدی خرید خانه به زوجهای کمدرآمد را برای خانهدار شدن در بافت فرسوده با اختلال همراه میکند.
تسهیلات نوسازی پرداخت میشود
در حالی که برخی خبرها حکایت از پرداخت نشدن تسهیلات نوسازی بافت فرسوده از سوی بانک عامل بخش مسکن میدهد روز گذشته پیگیریهای «دنیای اقتصاد» از روند پرداخت تسهیلات نوسازی بافت فرسوده پایتخت نشان میدهد تاکنون حدود ۶ هزار فقره تسهیلات نوسازی از سوی بانک عامل بخش مسکن پرداخت شده و ۱۷ هزار پرونده تقاضا نیز در حال ثبت پرونده برای دریافت تسهیلات هستند. مدیران بانک عامل بخش مسکن معتقدند اگرچه تاکنون یارانه سود تسهیلات پرداخت نشده است، اما این موضوع مانع از پرداخت تسهیلات نیست و پرداخت یارانه تسهیلات در زمان بازپرداخت اقساط یعنی پس از دو سال مهم است.
