قیمت پیشنهادی فروشندههای آپارتمان در تهران به «نرخهای ویترینی» تبدیل شده؛ چون در برابر همان حجم بسیار پایین فایلها، تقریبا خریداری در بازار وجود ندارد. متوسط قیمتها در فروردین به مترمربعی ۱۶۳میلیون تومان افزایش یافته که سه دلیل برای این رشد وجود دارد.
به گزارش ملکرادار و به نقل از دنیای اقتصاد، معاملات مسکن در تهران طی اولین ماه از سال، هم بهخاطر «تعطیلی عید و رفتار سنتی معاملهگران ملکی در فروردین» و هم تحتتاثیر «شرایط جنگی»، تا حد تعطیلی بازار خرید و فروش آپارتمان راکد شد؛ اما برخلاف این جهت معاملاتی، سطح قیمت صعود کرد.
شاخص مسکن که متوسط قیمت پیشنهادی فروشندههای آپارتمان را سنجش میکند، سطح میانگین قیمت در فروردین۱۴۰۵ را مترمربعی ۱۶۳میلیون و ۷۰۰هزار تومان نشان میدهد که ۱۷درصد ظرف یک ماه افزایش پیدا کرده است.
این نرخ تورم ماهانه ملکی هم کمسابقه و هم با نبض از کار افتاده معاملات ملک ناسازگار است.
تحقیقات میدانی از فضای معاملاتی در بازار مسکن تهران طی اولین ماه سال جدید حاکی است، اکثر واسطههای ملکی در فروردین بهخاطر نبود مشتری، مبایعهنامهای تنظیم نکردند و با توجه به نبود آمار رسمی به احتمال خیلی زیاد حجم معاملات صورتگرفته بسیار ناچیز بوده است. ضمن آنکه به احتمال خیلی زیاد، همان قراردادهایی هم که در فروردین امسال منعقد شدند، توافق قیمتی طرفین معاملات آن در هفتههای آخر سال گذشته و حتی قبل از شروع جنگ ۴۰ روزه بوده است. به این ترتیب میتوان گفت، سطح فعلی «قیمت پیشنهادی» مسکن در تهران که جهش ۱۷درصدی نسبت به اسفند پارسال و ۶۰درصدی نسبت به فروردین سال گذشته از خود نشان میدهد، هنوز روی «قیمت قطعی» منعکس نشده است. با این حال، صعود قیمت فروشنده در بازار بدون خریدار، خود یک پرسش کلیدی است.
علل سهگانه جهش قیمتهای ویترینی آپارتمان
رشد قیمت، آن هم «قیمت اعلامی»، بدون حضور «حجم حداقلی تقاضای موثر» در بازار خرید مسکن، میتواند ناشی از ۳ فاکتور باشد.
بررسیها نشان میدهد، طی ماههای اسفند و همچنین فروردین، حجم فایل فروش آپارتمان در تهران تا یکهشتم «شرایط نرمال بازار» سقوط کرد.
طی سالهای گذشته، در شرایط طبیعی بازار معاملات مسکن، منظور شرایطی که شوکهای بیرونی یا درونی باعث توقف فعالیت بازارهای مختلف و کسبوکارها نشود، روزانه میانگین ۶ تا ۸هزار فایل جدید برای فروش آپارتمان به بازار آنلاین عرضه میشد.
طی دو ماه گذشته، حجم روزانه فایل فروش آپارتمان، در اغلب روزهای ابتدایی جنگ بین ۵۰۰ تا ۷۰۰ مورد و بعد از آن، تا ۱۰۰۰ مورد بود. با این حال بعد از اعلام آتشبس، روند صعود بسیار خفیف عرضه فایل شروع شد و طی دو روز پایانی فروردین، حجم عرضهها به ۷هزار در روز رسیده است. افت ۸۸درصدی فایل فروش آپارتمان طی ماه گذشته از یکسو و سنجش قیمت از روی «قیمت فروشندهها» از سوی دیگر به معنای «خطای برآوردی در محاسبه قیمت میانگین» میتواند باشد.
به شکل نرمال، روزانه لازم است از همه مناطق و همچنین همه دستکم ۳۰۰ محله شهر تهران، فایل فروش آپارتمان در گروههای سنی و متراژی مختلف به بازار آنلاین عرضه شود تا رقمی که بهعنوان میانگین قیمت پیشنهادی از فایلها بهدست میآید، بتواند نبض بازار مسکن کل شهر تهران را نمایندگی کند.
این در حالی است که «عرضه فایل در حجم یک هشتم همیشگی» به معنای فراوانی بیشتر در برخی محلهها و کمتر در دیگر محلهها و همچنین تعداد زیاد واحدهای مسکونی از یک گروه سنی و نبود سایر گروهها و حتی گروههای متراژی است که به شکل طبیعی، قیمت میانگین بهدستآمده بهدلیل این مخدوش بودن اطلاعات دادهای سوگیری خواهد داشت. از این رو، احتمالا بخشی از رقم ۱۶۳.۷میلیون تومانی قیمت مسکن در فروردین ۱۴۰۵ جای خطای محاسباتی است.
با این حال، در کنار این فاکتور اثرگذار روی میانگین «قیمتهای ویترینی» بازار مسکن، آنچه میتواند باعث رشد سطح قیمت در فروردین شده باشد، «جاماندگی تاریخی» قیمت واقعی مسکن در سال گذشته است. سال گذشته قیمت واقعی مسکن –سطح قیمت پساز تعدیل تورمی- در تهران ۲۸درصد افت کرد؛ این میزان رشد واقعی منفی قیمت آپارتمان طی سه دهه گذشته در مقیاس سالانه، بیسابقه بوده است. ضمن آنکه، سال قبل از آن، یعنی در سال ۱۴۰۳ نیز قیمت واقعی مسکن افت چشمگیری کرده بود؛ منفی ۱۶ درصد. به این ترتیب، دو سال پیاپی، رشد واقعی منفی زیاد، یک پتانسیل برای «اعلام قیمتهای بالا» میتواند باشد. در کنار این دو علت، فاکتور «تورم تولید مسکن» که در دو ماه گذشته به سطح بسیار بالایی صعود کرده، در «قیمتگذاری فروشندههای آپارتمان» اثر معناداری داشته است. تورم تولید مسکن در فروردین امسال به ۵۵درصد رسید که بخشی از این رشد قیمت مصالحساختمانی ناشی از شرایط جنگی بوده است.
در عین حال، «انتظارات تورمی» که در فضای بازارهای مختلف از جمله بازار مسکن ناشی از تعطیلی برخی صنایع، زمینگیر شدن بخشی از کسبوکارها و همچنین چشمانداز اوضاع آتی بهوجودآمده روی رفتار «قیمتگذاری» صاحبان کالا از جمله ملک اثر مستقیم داشته است.
چه کسانی میخرند؟
حجم پایین معاملات خرید آپارتمان طی ایام جنگ در تهران، به تقاضای مصرفی «خارجشده» از یک بازار دارایی اختصاص داشته است.
برخی واسطههایی که در این ایام مجری تنظیم قرارداد خرید و فروش آپارتمان برای افراد حاضر در بازار مسکن بودند، گفتند: خریدار با تبدیل سرمایه طلایی که پیشتر در بازار طلا سرمایهگذاری کرده بود و در این شرایط امکان فروش آن را داشت، مشتری خرید آپارتمان شد. همانطور که پیشتر در همین صفحه گزارش شد، تعطیلی بازار سرمایه و همچنین تعطیلی نسبی بازار دلار مانع از رفتوآمد همیشگی سرمایهگذاران و مصرفکنندهها بین بازارهای دارایی شده است. در عین حال، در حجم بسیار معاملات مسکن در فروردین، تقاضای سرمایهای تقریبا حضور معناداری نداشته است. پیشبینی میشود، در صورتی که توافق در اثر مذاکرات احتمالی بهدست بیاید، با تاخیر یک تا سهماهه، تحرک در بازار معاملات مسکن دیده شود. رشد غیرقابل انتظار «هزینه ساخت» در دو ماه گذشته که بهدلیل «شرایط جنگی» بهوجود آمد، اکنون یکی از فاکتورهای موثر در معادله بازار معاملات مسکن است.
در صورت ادامه وضعیت آتشبس، سطح فعلی قیمتها که متاثر از تورم تولید مسکن است، برای مدتی مانع از شکلگیری جریان محسوس معاملات خرید آپارتمان خواهد شد.
رشد ۱۷درصدی «قیمتهای ویترینی» آپارتمان یا همان قیمت پیشنهادی، ظرف یکماه آن هم در شرایطی که بازدهی سایر بازارهای دارایی منفی بوده است، تاییدکننده آن است که عملا خرید و فروشی در بازار مسکن صورت نمیگیرد و رکود فعلی این امکان را که «قیمت قطعی» الزاما با نبض «قیمت ویترینی» منطبق شده باشد، ضعیف کرده است.
در ماههای آینده، تقابل سنگین بین «قدرت خرید» و قیمت پیشنهادی، خود به مانع جدیدی در مسیر «عبور از رکود معاملات» بدل خواهد شد.
برای جستجو در میان صدها هزار آگهی مسکن ثبت شده در سایتهای ملکی و یا آشنایی با قیمت ملک در بازار میتوانید از موتور جستجوی ملک رادار استفاده نمایید. همچنین میتوانید برای مشاهده آگهیهای روزانه ثبت شده در سایتهای ملکی در تهران، مشهد، شیراز، اصفهان، مازندران، گیلان و گلستان به تفکیک مناطق و نوع آگهی به صفحه دایرکتوری آگهیهای ملک رادار مراجعه نمایید.
