نگاهی به مسیر حرکت قیمت دلار در بازار آزاد و قیمت مسکن نشان میدهد که بازار مسکن نسبت به بازار ارز در مسیر مشخصی حرکت کرده است و براین اساس میتوان با توجه به قیمت بازار ارز نگاهی به وضعیت آینده بازار مسکن داشت.
دادههای ۱۱ سال اخیر از دو بازار مسکن و دلار استخراج شده است. دادههای دلار از بازار آزاد و دادههای مسکن از هر متر مربع مسکن در تهران میباشد.
چنانچه قیمت هر متر مربع مسکن در تهران را به قیمت دلار آزاد همان ماه تبدیل کنیم دادههایی بدست میآید که به آن تحلیل نسبتی مسکن به دلار گفته میشود. با استفاده از این نسبت نمودار زیر ترسیم شده است.
نمودار فوق حاکی از آن است که از سال ۱۳۸۸ به مدت ۳ تا ۴ سال یعنی تا سال ۱۳۹۱ و ۱۳۹۲، قیمت مسکن نسبت به دلار عملکرد ضعیف تری داشته است و سرعت رشد قیمت مسکن از دلار کمتر بوده است (فلش قرمز رنگ). این عقب ماندگی قیمتی، با سرعت زیاد تا یک سال بعد یعنی تا سال ۱۳۹۳ جبران شده است که در نمودار مشخص شده است (فلش سبز رنگ). جالب آنکه این سیکل مجدد از سال ۱۳۹۳ شروع شده است و تا سال ۱۳۹۷ به مدت چهار سال ادامه داشته است و دلار عملکرد بهتری از قیمت مسکن داشته است، یعنی به عبارت دیگر قیمت مسکن از قیمت دلار جامانده است. اما این نسبت با رشد اخیر در قیمت مسکن از سال ۱۳۹۷ که تا کنون ادامه داشته است و قیمت مسکن توانسته با رشد بیشتر عقب ماندگی خود را جبران نماید. (تمام مراحل در نمودار ارائه شده است).
تمام نمودار فوق در یک نمای بلندمدت در یک کانال موازی آبی رنگ قرار دارد که دائم این نوسانات نسبتی از سقف به کف کانال و از کف به سقف کانال تکرار شده است. چنانچه تاریخ ۱۱ ساله اخیر تکرار شود به سادگی قابل پیشبینی است که رشد قیمتی مسکن از دلار مجدد دچار عقب ماندگی شود و این امر از طریق رکودهای ۴ ساله از سال ۱۳۹۹ تا حوالی سال ۱۴۰۳ ظاهر شود و پس از آن در سال ۱۴۰۵ مسکن با سرعت بالا بتواند رشد قیمتی داشته باشد.
نکته مهم آنکه اکنون تا سقف کانال کمی فاصله مانده است و هنوز انتظار رشد بیشتر قیمت نسبت به دلار وجود دارد اما این فاصله زیاد نیست و شاید حتی محسوس نباشد.
چند حالت احتمالی پیشِ رو طی ۴ سال آینده:
یک- قیمت مسکن و دلار رشد کنند اما دلار رشد بیشتری داشته باشد.
دو- مسکن دچار رکود قیمتی شود و دلار با شیب بسیار ملایم رشد نماید.
سه- قیمت دلار ثابت بماند ولی مسکن نزولی شود.
چهار- قیمت دلار و مسکن هر دو کاهش یابد اما مسکن با سرعت بیشتری دچار کاهش قیمتی شود.