بخش مسکن: موانع رشد و توسعه کدام‌اند؟

اختصاصی ملک رادار؛

بخش مسکن یکی از مهم‌ترین بخش‌ها به عنوان موتور رشد و توسعه اقتصاد ایران است که به لحاظ داشتن ارتباط در هم تنیده و وسیع پسین و پیشین با سایر بخش‌ها، از موقعیت ویژه‌ای برخوردار است. از سوی دیگر ذکر این نکته ضروری است که سهم بخش مسکن از تشکیل سرمایه، یک چهارم، از اشتغال، یک دهم و از تسهیلات بانکی، یک پنجم می‌باشد. به عبارت دیگر مسکن گران‌ترین کالا در سبد کالای خانوارها است که در طول زندگی خریداری می‌کنند. اما امروز مشکلات و چالش های متعدد و مزمنی گریبان این بخش را گرفته است که رفع آن ها نیازمند شناخت علمی و اجرای راه حل های عملیاتی می‌باشد.

۱- بهره‌وری زمین

عرضه زمین در شهرها، با هزینه نسبتاً بالا و پس از طی مراحل مطالعات و مکان‌یابی، عملیات مسطح سازی و ایجاد تاسیسات خدمات شهری و… صورت می گیرد. شاخص تخصصی تراکم (تراکم نفر در هکتار شهری) نشان می دهد که شهر تهران متراکم‌ترین شهر کشور می باشد که از تراکم پایینی نسبت به شاخص‌های شهرسازی برخوردار است؛ اما متاسفانه از سوی دیگر نیز به دلیل عدم رعایت اصول شهرسازی، شهر تهران بسیار متراکم به نظر می‌رسد. در این خصوص شهرک اکباتان می‌تواند مثال گویایی باشد. در این شهرک به‌رغم تراکم بالا، به دلیل رعایت اصول شهرسازی علمی، وزن و بار تراکم به هیچ وجه توسط شهروندان این منطقه احساس نمی‌شود!
پر واضح است که اولین نتیجه کاهش بهره‌وری زمین، افزایش قیمت مسکن است؛ زیرا که از نهاده زمین به صورت بهینه استفاده نمی‌شود. ضمن اینکه با افزایش بهینه سازی و ارتقا بهره‌وری زمین شهری، صرفه‌جویی های دیگری به دلیل جلوگیری از گسترش بی‌رویه‌ سطح شهر حاصل می شود.
باید به این نکته نیز توجه داشت که گاهاً بلندمرتبه‌سازی در ذهن برخی از افراد، منفی تلقی می گردد؛ در صورتی که این مسئله به خودی خود منفی نیست، بلکه بی توجهی و و عدم رعایت پیش نیازهای آن از جمله تعبیه معابر و گذرگاه های مناسب، مکان یابی درست و دقیق، رعایت مقررات و ضوابط فنی، فاصله و جاگیری مناسب نسبت به بافت های همجوار (پیرامونی)، رعایت منظر و چشم انداز شهری و … منجر به کارکرد منفی آن می‌شود.
لازم به ذکر است که از عوامل موثر بر قیمت زمین می‌توان به مجوز ساخت، کاربری، موقعیت مکانی، متراژ زمین و قرار داشتن در منطقه‎ای مناسب اشاره کرد. برای مثال اگر زمینی متراژ بالایی داشته باشد، قیمت بالاتری در مترمربع خواهد داشت نسبت به زمینی با همان موقعیت و با متراژ پایین‎تر و نیز اگر زمینی در منطقه‏ای تجاری و شلوغ قرار داشته باشد قیمت بالاتری خواهد داشت و این مسئله در مورد فضای مسکونی بالعکس است.

۲- نظام تامین مالی در بخش مسکن

نسبت ارزش بازار سرمایه به مانده تسهیلات در کشور حدود یک سوم می باشد و این امر گویای آن است که به طور کلی نظام تامین مالی کشور به پول و بخش بانکی تکیه دارد. این نقیصه با شدت بیشتری در بخش مسکن نیز مشاهده می‌شود؛ به طوری که بخش مسکن با داشتن حدود ۵ درصد ارزش افزوده بخش های اقتصاد، بالغ بر ۲۰ درصد مانده تسهیلات را به خود اختصاص داده است. از طرف دیگر موضوع، کافی نبودن منابع جهت پرداخت وام و تسهیلات به متقاضیان مسکن است. در چنین شرایطی این پرسش بوجود می آید که چرا درحالیکه بر اساس ماده ۱۴ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، ظرفیت قانونی مناسب جهت بهره‌مندی از ابزارهای نوین مالی پیش بینی شده است، به این رکن مهم، کم توجهی شده است؟!

۳- ساختار سنتی ساختمان سازی

تولید سنتی ساختمان سازی در بخش مسکن، مشکلات عدیده‌ای را برای این بخش ایجاد کرده است که سرعت ساخت پایین، انرژی بری بالا در زمان ساخت و بهره برداری، اتلاف زمان و هزینه، وجود حجم زیاد نخاله های ساختمانی، بازگشت کند سرمایه، سنگین بودن سازه، کیفیت و طول عمر پایین، خطرات حین ساخت، عدم بهره مندی از صرفه های مقیاس، آلوده کردن فضای شهر در زمان ساخت، استفاده غیرمنطقی از آب شرب در زمان ساخت از جمله این مشکلات است.
بر این اساس پیش‌بینی شده بود که تا پایان برنامه پنجم توسعه (۱۳۹۰-۱۳۹۴)، ۲۰ درصد تولید مسکن به صورت صنعتی صورت پذیرد. شواهد نیز حاکی از تحقق اهداف برنامه، سریع تر از زمان مورد انتظار بوده است اما با این حال موانع و مشکلاتی نظیر عدم آشنایی و تسلط سازندگان بخش مسکن با تکنولوژی جدید، نبود استراتژی اجرا، عدم توجه محیط های علمی و دانشکده های فنی به موضوع صنعتی سازی مسکن، مقاومت ساختار سنتی در برابر استفاده از تکنولوژی های جدید و … به طور گریبان گیر تولید صنعتی مسکن شده است.

۴- املاک و مستغلات اجاره ای

هرچند به دلایل فرهنگی، اجتماعی و اقتصادی تمایل به مالکیت در کشور ایران بالا می باشد، با این حال باید توجه کرد که مسکن ملکی و اجاره‌ای، کاملاً با یکدیگر جانشین نمی‌باشند؛ از این رو، کل مسئله اجاره‌ را نمی‌توان در بازار مسکن ملکی حل و فصل نمود. نکته دیگر آنکه مسکن اجاره‌ای با توجه به انعطاف‌پذیری بالای آن از اهمیت خاصی در تنظیم عرضه و تقاضای بازار مسکن برخوردار می باشد؛ لذا نمی توان از مشکلات مسکن اجاره ای کشور غفلت کرد!
برخی از ملموس ترین موانع املاک اجاره ای عبارت اند از:
الف) فقدان اجاره داری حرفه‌ای؛
ب) ذهنیت نامطلوب سیاست گذاران نسبت به نظام استیجار به سبب تجارب ناموفق گذشته؛
ج) تقاضای بالا ناشی از هرم جمعیتی جوان (متولدین دهه ۶۰)؛
د) فقدان برنامه استراتژیک بلندمدت برای مسکن اجاره ای؛
ه) وجود رویکرد محدود کننده نسبت به موجرین (نتیجه این سیاست کاهش عرضه مسکن اجاره‌ای در میان مدت و بلندمدت است).

۵- بحران خانه های خالی (مازاد عرضه مسکن)

یکی دیگر از چالش های مورد مواجه بخش مسکن، اشباع سمت عرضه می باشد. آخرین آمارهای سرشماری عمومی نفوس و مسکن در سال ۱۳۹۵ حاکی از آن است که تعداد واحدهای مسکونی خالی در کشور به ۲ میلیون و ۵۸۷ هزار و ۶۰۷ واحد رسیده است که ۴۹۰ هزار واحد مسکونی آن در فقط در تهران می باشد، در شرایطی که تا قبل از سرشماری سال ۹۵ آمارها از وجود تنها ۱.۷ میلیون واحد مسکونی مازاد در کشور حکایت داشت، که اشباع سمت عرضه را نشان می دهد. بخشی از این مازاد عرضه در بازار مسکن، به دلیل ۳٫۵ الی ۴ میلیون واحد مسکن مهری است که طی ۸ سال گذشته ساخته شده است و سرمایه ای به میزان ۲۵۰ هزار میلیارد تومان در آن بلوکه شده است.

۶- بافت فرسوده

هر چند وجود بالغ بر ۷۰ هزار هکتار بافت فرسوده گویای گستردگی مشکلات در این خصوص است با این حال نوسازی هر واحد فرسوده، حدود ۵ واحد جدید ایجاد می‌کند که حاکی از ظرفیت مناسب این حوزه است.
آنچه به عنوان تعریف مشترک بافت فرسوده در سازمان‌های مختلف اجرایی مد نظر قرار می‌گیرد، معیارهای سه‌گانه ریزدانگی، ناپایداری و نفوذناپذیری است. البته این سه معیار همگی معیارهای کالبدی بوده و عناصر طبیعی و انسانی در آنها دخالت داده نشده اند و این خود نیازمند بازنگری جدی در این حوزه می‌باشد.
متفاوت بودن سبک زندگی در بافت‌های فرسوده نسبت به سبک زندگی مدرن شهری، بالا بودن میزان فقر، بیکاری، انواع جرائم، ناامنی و بزهکاری، پایین بودن سرمایه اجتماعی و مواردی از این دست، نشان دهنده لزوم ورود مباحث اجتماعی، اقتصادی و حقوقی به این مسئله است.

۷- نوسانات بخش مسکن

از اواخر دهه ۱۳۴۰ با ورود سیل درآمدهای نفتی به اقتصاد ایران و همچنین رشد شهرنشینی، نظام تولید مسکن علاوه بر کارکرد سنتی آن، از کارکرد سوداگرانه برخوردار شد در چنین شرایطی با ورود و خروج ناگهانی سرمایه به این بخش شاهد شکل‌گیری ادوار تجاری با واریانس بسیار بالا بوده‌ایم. مهم‌ترین دلیل این مسئله را می‌توان در ساختار نظام تولید و تامین مالی بخش مسکن جست‌وجو کرد.
از آنجا که ساخت‌وساز در کشور ما عمدتا از طریق اشخاص حقیقی صورت می‌پذیرد و این اشخاص نیز تقریبا همه منابع مالی مورد نیاز را از طریق سرمایه شخصی یا منابع پیش فروش تامین می‌کنند لذا تصمیم به سرمایه‌گذاری عمدتا بر اساس شرایط روز شکل می‌گیرد؛ در صورتی‌که اگر ساخت‌وساز به‌صورت حرفه‌ای و به همراه ابزارهای نوین تامین مالی صورت می‌پذیرفت، با جمع‌آوری منابع در دوره رکود و تکمیل واحدهای مسکونی، علاوه بر کاهش نوسانات بخش مسکن، نااطمینانی بازار به حداقل خود می‌رسید.

۸- عمر مفید مسکن

عمر مفید مسکن در کشور حدود ۳۰ سال است. این در حالی است که این رقم در کشورهای توسعه یافته بالغ بر ۱۰۰ سال می‌باشد. اهم عوامل تاثیرگذار بر عمر پایین مسکن شامل نظارت غیرموثر، حضور سازندگان غیرحرفه ای، استفاده از مصالح ساختمانی غیراستاندارد در مصالحی چون آجر، شن و ماسه، پایین بودن تکنولوژی ساخت و تخریب بسیاری از مسکن‌های بادوام جهت افزایش تراکم است.

۹- سکونت گاههای غیررسمی

برآورد می‌شود حدود یک هشتم جمعیت شهری کشور در سکونت گاههای غیررسمی مستقر باشند. از آن‌جا که اسکان غیررسمی از زمینه‌ای فراتر از مکان آن نشات می‌گیرد و بر محیطی فراتر از مکان آن نیز تاثیر می‌گذارد، چاره‌جویی این مسئله به سیاست‌گذاری و اقداماتی نه فقط در سطح محلی آن، بلکه در سطح ملی نیاز دارد. در این راستا هر چند مشکلات حاکم بر این مناطق صرفا فیزیکی و کالبدی نیست، اما بهبود بخشیدن به شرایط کالبدی، ابتدایی‌ترین اقدام در جهت ساماندهی این نقاط است.

وجود ۱۲ تا ۱۳ میلیون حاشیه نشین و بدمسکن در کشور امری غیرقابل چشم پوشی است و نمی توان رفع آن را بدون مداخله و حداقل تنظیم گری و راهبری دولت به دست بازار سپرد. لازم است دولت برای این منظور تمهیدی بیندیشد و طرحی نو در اندازد. امری که دولت وعده اش را با «طرح مسکن اجتماعی» داده است که بررسی آن در این مختصر نمی گنجد.

 ۱۰- قدرت خرید شهروندان